La estabilización de tipos de interés empieza a reflejarse en el valor del suelo urbano

26/05/2025 - ⏱️ 4 min

El cambio de tono del Banco Central Europeo en los últimos meses —con la posibilidad creciente de un primer recorte de tipos en su reunión de junio— ha comenzado a generar movimientos sutiles pero significativos en los precios del suelo urbano en las principales capitales españolas. Promotores y fondos de inversión anticipan ya un entorno de financiación más favorable, lo que está reactivando operaciones de adquisición de suelo que habían quedado en suspenso desde mediados de 2022.

Según datos de Gesvalt y Sociedad de Tasación, el precio medio del suelo finalista en zonas urbanas prime de Madrid, Valencia y Málaga ha subido entre un 2 % y un 5 % en el primer trimestre de 2025, mientras que en ciudades como Zaragoza o Sevilla, donde el ajuste de 2023 fue más severo, se están cerrando operaciones con descuentos inferiores al 10 % respecto a máximos previos. En Barcelona, los precios siguen planos, aunque se ha registrado un repunte de la demanda institucional en los distritos periféricos del norte y sur.

Esta estabilización de precios responde a un cambio estructural en la percepción de riesgo del sector. Los activos de suelo, que durante los dos últimos años habían sido penalizados por su alta sensibilidad al coste de financiación y al calendario de desarrollo, están recuperando atractivo como apuesta de valor a largo plazo. “La curva de tipos ya descuenta un entorno de tipos más bajos en los próximos doce meses. Eso revaloriza el suelo, especialmente el bien ubicado y con cargas de gestión ya resueltas”, apunta un informe de Colliers publicado el 23 de mayo.

El interés se concentra en activos con tramitación avanzada, donde el inversor puede acortar el ciclo de transformación y minimizar el riesgo urbanístico. En Madrid, zonas como El Cañaveral, Los Berrocales o Valdebebas están registrando una mayor rotación de suelos en manos de promotores medianos, mientras que en Valencia y Sevilla hay movimiento en suelos con uso residencial y terciario con proyección a cinco años vista.

El perfil del comprador también ha evolucionado. Frente al inversor oportunista de ciclos anteriores, el mercado está atrayendo capital institucional y patrimonialista, con horizontes temporales amplios y mayor tolerancia a la iliquidez. Este cambio refuerza la narrativa de un mercado más profesionalizado y menos especulativo que en los ciclos de 2005 o incluso 2018.

El impacto de la estabilización de tipos se ha notado también en los concursos de suelo público. En los últimos tres meses, organismos como SEPES, el Ayuntamiento de Madrid o la Generalitat Valenciana han recibido un volumen de ofertas superior al esperado en licitaciones para vivienda protegida o alquiler asequible en suelos dotacionales. La mejora en las condiciones de financiación permite a los operadores ajustar su rentabilidad objetivo y presentar propuestas más competitivas sin comprometer la sostenibilidad del proyecto.

No obstante, los expertos advierten que la revalorización del suelo no será homogénea. En áreas rurales o zonas con bajo dinamismo demográfico, el valor del suelo sigue deprimido y con escasa demanda, y en suelos con incertidumbre urbanística o fuerte presión normativa, el capital sigue mostrando reticencia. En cambio, en ubicaciones con demanda estructural y entorno regulatorio previsible, el suelo vuelve a ser visto como un activo estratégico con alto potencial de apreciación.

El BCE ha dejado entrever que su primer recorte de tipos podría producirse en junio, tras observar una moderación constante en la inflación subyacente y una desaceleración en los indicadores de actividad del sector industrial. Aunque el tono sigue siendo prudente, los mercados descuentan ya al menos dos recortes antes de final de año. Esta expectativa refuerza el atractivo relativo de los activos reales, en particular los ligados al sector residencial.

A medio plazo, si se consolida la senda descendente de los tipos, los promotores podrían volver a activar compras en fase de suelo o precomercialización, impulsando una nueva fase de actividad inmobiliaria, más basada en fundamentos que en apalancamiento. Para el inversor value, esto abre una ventana de entrada en activos de base que ofrecen aún descuentos respecto a valor de reposición, pero con perspectivas de apreciación en un entorno monetario más laxo.

En definitiva, el valor del suelo vuelve a estar sobre la mesa. No como activo especulativo, sino como pieza clave en una estrategia de construcción de patrimonio a largo plazo en el nuevo ciclo inmobiliario europeo.

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