¿Cómo funciona la tokenización de inmuebles? El modelo que está transformando la inversión inmobiliaria global
04/06/2025 - ⏱️ 2 min
En un contexto de creciente digitalización del sector financiero y búsqueda de eficiencia en la inversión, la tokenización de inmuebles emerge como una de las innovaciones más prometedoras del mercado inmobiliario global. Esta tecnología permite dividir un activo inmobiliario en múltiples fracciones digitales —tokens— que representan derechos económicos y/o de propiedad sobre el bien subyacente, y que pueden comprarse, venderse o transferirse a través de una blockchain.
A diferencia de los tradicionales fondos inmobiliarios o las SOCIMIs cotizadas, la tokenización utiliza contratos inteligentes (smart contracts) que automatizan procesos clave como la distribución de rentas, la actualización de participaciones o la ejecución de derechos. Los tokens pueden emitirse bajo distintas estructuras jurídicas, desde participaciones en una SPV hasta representaciones directas de derechos reales, dependiendo del marco regulatorio local.
El proceso suele comenzar con la creación de un vehículo específico (SPV) que adquiere el inmueble. Posteriormente, se emiten tokens que fraccionan el equity del vehículo, permitiendo que inversores minoristas o institucionales accedan a la propiedad sin necesidad de grandes capitales iniciales. En muchos casos, los inversores reciben rendimientos periódicos (por ejemplo, rentas de alquiler) distribuidos automáticamente mediante la blockchain, sin intervención manual.
Los beneficios clave de esta tecnología incluyen:
- Acceso democratizado: tickets mínimos desde 10 o 100 euros, abriendo el sector a pequeños inversores.
- Liquidez potencial: posibilidad de negociación en mercados secundarios, sujeto a la normativa.
- Transparencia: trazabilidad de movimientos y titularidades gracias al registro inmutable de la blockchain.
- Eficiencia operativa: reducción de costes administrativos, notariales y de intermediación.
En España, la CNMV ha empezado a establecer criterios de autorización para Plataformas de Financiación Participativa que deseen operar con valores tokenizados. A escala europea, el Reglamento MiCAR (Markets in Crypto-Assets Regulation) regula desde 2025 la emisión de criptoactivos, mientras que la tokenización de valores tradicionales se rige por la normativa MIFID II y la Ley del Mercado de Valores.
“Estamos ante una transformación comparable a la de los fondos cotizados (ETFs) en los años 90. La tokenización no es una moda: es una evolución natural de la arquitectura financiera aplicada a activos reales”, afirma un portavoz de la consultora EY en España.
Casos reales como los desarrollos residenciales tokenizados en Dubái, propiedades comerciales en EE. UU. distribuidas a través de plataformas como Securitize, o los primeros proyectos piloto en Francia y Alemania, evidencian el atractivo de este modelo para promotores, family offices y fondos inmobiliarios en busca de estructuras más ágiles y escalables.
Los retos, no obstante, siguen siendo relevantes: interoperabilidad tecnológica, claridad jurídica, estándares comunes y seguridad cibernética son áreas en plena evolución. Aun así, el consenso en el sector apunta a que la tokenización será un componente estructural del mercado inmobiliario en la próxima década.
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