Europa acelera la compraventa secundaria de activos inmobiliarios tokenizados con un crecimiento del 70 % en 2025
29/05/2025 - ⏱️ 4 min
El mercado secundario de activos inmobiliarios tokenizados en Europa ha experimentado un crecimiento del 70 % en lo que va de año, según datos recopilados por el European Digital Asset Forum (EDAF). El volumen negociado en plataformas especializadas y sistemas de matching entre inversores ha superado ya los 230 millones de euros en los primeros cinco meses de 2025, frente a los 135 millones registrados en todo 2024.
Este repunte señala un punto de inflexión para el ecosistema digital inmobiliario, históricamente limitado por la iliquidez de sus productos y la falta de confianza en los mecanismos de salida. Los tokens respaldados por inmuebles —especialmente residenciales en alquiler, activos logísticos y deuda inmobiliaria estructurada— se están convirtiendo en una clase de activo alternativa con creciente atractivo para inversores value y fondos de deuda privada.
Un mercado aún fragmentado, pero en consolidación
Aunque la tokenización de real estate en Europa todavía carece de un marco regulatorio uniforme, varios países —incluyendo Francia, Alemania, Luxemburgo y España— han adoptado interpretaciones legales favorables que permiten el registro y transmisión de tokens como representaciones de instrumentos financieros regulados. Esta evolución ha facilitado el desarrollo de plataformas de negociación secundarias, muchas de ellas impulsadas por agentes de valores, fintechs o custodios especializados.
Entre las más activas figuran empresas como Tokeny (Luxemburgo), Brickken (España), ADDX (Singapur, con licencia en Europa) y plataformas institucionales como Société Générale Forge. La liquidez no se canaliza exclusivamente a través de bolsas reguladas, sino mediante sistemas internos de matching, dark pools y acuerdos bilaterales respaldados por smart contracts con validación regulatoria.
“El verdadero cambio no es tecnológico, sino normativo”, apunta Clara Montfort, responsable de activos digitales en una gestora de real estate paneuropea con sede en París. “Por primera vez estamos viendo volumen sostenido de transacciones entre terceros, con spreads competitivos y custodia segregada conforme a MiFID II”.
El interés institucional comienza a cristalizar
Aunque la mayor parte de las operaciones sigue concentrada en inversores minoristas sofisticados, family offices y fondos boutique, varios bancos privados han comenzado a ofrecer exposición indirecta a estos activos a través de vehículos estructurados. En paralelo, gestoras como Amundi, Invesco o Allianz GI han reconocido públicamente estar evaluando su entrada en el mercado tokenizado mediante alianzas con plataformas white-label.
El atractivo principal radica en la eficiencia operativa y la fraccionalización extrema: tokens desde 10 euros permiten acceder a rentas inmobiliarias o participaciones en préstamos hipotecarios con liquidez trimestral o incluso mensual, dependiendo del modelo del emisor.
Retos regulatorios y perspectivas
Pese al crecimiento, los desafíos son significativos. La ausencia de estándares comunes en la evaluación de activos subyacentes, la interoperabilidad entre blockchains y la protección del inversor siguen siendo barreras a una adopción masiva. No obstante, la Comisión Europea ha anunciado que el marco MiCA se ampliará para incluir directrices específicas sobre security tokens antes de 2026, lo que podría facilitar su pasaporte paneuropeo.
Con la digitalización como catalizador estructural y la presión por mejorar el rendimiento ajustado al riesgo, el mercado secundario de activos tokenizados parece haber dejado atrás su etapa experimental. Para muchos actores, 2025 marca el comienzo de su madurez operativa.
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