El mercado de la tokenización inmobiliaria crecerá un 21 % anual hasta 2033, según nuevas proyecciones
16/06/2025 - ⏱️ 2 min
La tokenización de activos inmobiliarios, una de las aplicaciones más prometedoras de la tecnología blockchain en los mercados financieros, está entrando en una fase de consolidación y aceleración. Según el último informe de PropTech Global Research publicado esta semana, el mercado global de real estate tokenizado podría alcanzar un volumen de 19.360 millones de dólares en 2033, partiendo de apenas 3.500 millones en 2024, lo que implica un crecimiento medio anual (CAGR) del 21,1 %.
El informe se basa en proyecciones recogidas en jurisdicciones con marcos legales activos, como Dubái, Luxemburgo, Liechtenstein, Suiza y algunos estados de EE. UU., así como en el análisis de más de 120 proyectos reales que ya están operando con modelos de tokenización parcial o completa.
Tokenización: más allá del experimento
Durante años considerada una solución experimental o ligada a entornos cripto sin supervisión, la tokenización de real estate ha ido ganando credibilidad gracias a proyectos regulados, estructuras jurídicas robustas y rentabilidades comparables con los vehículos tradicionales.
Según la directora de análisis de PropTech Global, Sarah Langford, “el principal motor de crecimiento no será la innovación tecnológica, sino la normalización jurídica y la adopción institucional”. En este sentido, el estudio identifica tres catalizadores fundamentales:
- Emergencia de hubs regulatorios como Dubái, donde las autoridades han aprobado la emisión y compraventa de tokens respaldados por activos reales.
- Incorporación de bancos y promotores tradicionales, como en el caso de MultiBank y MAG Group.
- Interés creciente de family offices, que ven en estos activos una forma de acceder a real estate prime sin las barreras de entrada del mercado tradicional.
De SPVs tokenizados a marketplaces regulados
El estudio también clasifica los modelos predominantes en el ecosistema actual. Cerca del 60 % de los proyectos activos utilizan estructuras SPV (Special Purpose Vehicle) domiciliadas en jurisdicciones como Delaware, Estonia o Liechtenstein, mediante las cuales se tokeniza la participación en una sociedad que posee el inmueble.
Un 25 % utiliza modelos fiduciarios con escritura de fideicomiso digital, y el 15 % restante corresponde a iniciativas institucionales bajo licencias de mercado secundario, como Sygnum en Suiza o INX en EE. UU. Se espera que esta última categoría crezca más rápido en la próxima década, empujada por la entrada de bancos, custodios y plataformas reguladas.
El informe destaca además el crecimiento de marketplaces de activos tokenizados con licencia de intermediación, lo que permite que inversores minoristas accedan directamente, en cumplimiento con normativas como MiFID II en Europa o la Reg D/Reg S en Estados Unidos.
Perspectivas geográficas: Europa y Dubái lideran
Aunque el volumen actual está dominado por EE. UU., donde plataformas como RealT y Lofty concentran más del 40 % de los tokens inmobiliarios activos, el crecimiento proyectado es más dinámico en Europa y Oriente Medio. En particular, el emirato de Dubái se perfila como el nodo con mayor potencial regulador y operativo, tras haber aprobado una legislación específica para activos digitales en 2022 y haber captado más de 500 empresas en el sector desde entonces.
En Europa, Luxemburgo y Liechtenstein han atraído la creación de fondos de inversión tokenizados con pasaporte europeo, mientras que España e Italia comienzan a debatir marcos legales específicos. En paralelo, la tokenización de REITs (socimis) y deuda inmobiliaria senior se presenta como una nueva frontera para el sector.
De minorista a institucional
Finalmente, el informe apunta al cambio de perfil inversor como un indicador clave de madurez. Mientras que los primeros proyectos estaban dirigidos exclusivamente a pequeños ahorradores digitales, cada vez más instituciones, gestores de patrimonio y aseguradoras están explorando vehículos regulados que ofrecen liquidez diaria y reportes automáticos a través de blockchain.
Se espera que en 2033 más del 40 % del volumen tokenizado esté en manos de inversores institucionales, frente al 10 % actual. Una evolución que, según el informe, “transformará radicalmente la estructura del mercado inmobiliario, haciéndolo más líquido, accesible y transparente”.
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