La vivienda en España se encarece un 12 % en el primer trimestre y consolida su tendencia alcista
16/06/2025 - ⏱️ 2 min
La vivienda en España sigue su escalada de precios, impulsada por la falta de oferta, los cuellos de botella administrativos y una demanda que no se ha visto frenada por el alza de los tipos de interés. Según los datos publicados esta semana por el Instituto Nacional de Estadística (INE), el precio de la vivienda libre aumentó un 12 % interanual en el primer trimestre de 2025, una cifra que no se veía desde los años previos a la crisis financiera de 2008.
La subida ha sido especialmente intensa en la vivienda nueva, con un incremento del 11,1 %, mientras que la vivienda de segunda mano subió un 12,4 %. Las comunidades más afectadas por el encarecimiento son Madrid, Cataluña, Baleares y Málaga, donde el precio por metro cuadrado alcanza ya niveles récord. En el caso de Barcelona, por ejemplo, el valor medio de la vivienda nueva supera los 5.400 euros/m², según los datos publicados en paralelo por Sociedad de Tasación.
El alquiler, también en máximos
El mercado del alquiler no se queda atrás. Según el último informe de Idealista, los precios del alquiler en España subieron un 10,3 % interanual hasta mayo de 2025, siendo las ciudades costeras y turísticas las que registran los mayores incrementos. Palma de Mallorca, Málaga y Valencia muestran subidas superiores al 15 %, en buena parte debido a la fuerte presión de la demanda extranjera y al trasvase de oferta desde el alquiler residencial al turístico.
En Madrid y Barcelona, los precios del alquiler se acercan a los máximos históricos de 2022, con una media de 1.540 € y 1.610 € mensuales respectivamente, para pisos de 80 m² bien ubicados. En zonas como Chamartín, Sarrià o Gràcia, el metro cuadrado se paga por encima de los 22 euros.
Oferta estancada, demanda sostenida
El desequilibrio entre oferta y demanda es la causa estructural de estas subidas. A pesar de que el número de visados de obra nueva aumentó ligeramente en 2024, la producción efectiva de vivienda sigue muy por debajo de las necesidades demográficas. Según la Asociación de Promotores Constructores de España (APCEspaña), el país necesita entre 120.000 y 140.000 nuevas viviendas anuales, pero en 2024 solo se iniciaron 89.000.
A esta escasez de obra nueva se suma la ralentización de la rotación del parque de segunda mano, motivada por la incertidumbre regulatoria y las restricciones fiscales sobre la venta de inmuebles. Muchos propietarios optan por mantener sus activos en alquiler turístico o bien en espera de una mayor revalorización, reduciendo la liquidez del mercado residencial.
Por su parte, los jóvenes continúan encontrando enormes dificultades para emanciparse: según el Observatorio de Emancipación del Consejo de la Juventud, solo el 15,9 % de los menores de 30 años vive fuera del hogar familiar, y de ellos, más del 60 % dedica más del 40 % de sus ingresos al alquiler.
Inseguridad regulatoria y falta de incentivos
Desde el sector se apunta a la inestabilidad normativa y fiscal como un factor clave para explicar la falta de nueva oferta. La Ley de Vivienda, aprobada en 2023 y en proceso de desarrollo autonómico, ha provocado un efecto de repliegue por parte de muchos pequeños propietarios, que optan por retirar inmuebles del mercado o reducir su exposición ante posibles límites a rentas y obligaciones adicionales.
La falta de incentivos fiscales claros a la promoción de vivienda asequible y la incertidumbre sobre el marco normativo en comunidades como Cataluña o Navarra están desincentivando tanto la inversión como el desarrollo de nuevos proyectos residenciales.
¿Burbuja o corrección retrasada?
Los expertos no se ponen de acuerdo sobre si la situación actual configura una nueva burbuja. Desde el Banco de España se ha insistido en las últimas semanas en que el crecimiento de los precios, aunque elevado, no muestra todavía signos de sobrevaloración estructural, dado que está respaldado por demanda solvente, crecimiento del empleo y flujos de inversión internacional.
Sin embargo, entidades como Funcas o Fedea alertan de que, sin reformas urgentes en el ámbito del urbanismo, la fiscalidad y la seguridad jurídica, la presión sobre el precio de la vivienda seguirá siendo insostenible para las nuevas generaciones.
En este contexto, la pregunta clave es si la política pública será capaz de desbloquear suelo, acelerar licencias y ofrecer un marco predecible a largo plazo, o si el mercado seguirá gobernado por una dinámica de escasez crónica y precios fuera del alcance de la mayoría.
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