Las SOCIMIs, bajo amenaza: el nuevo frente fiscal del Gobierno sacude al sector inmobiliario cotizado

07/06/2025 - ⏱️ 2 min

Una nueva tormenta se cierne sobre el sector inmobiliario cotizado español. La reciente propuesta conjunta del PSOE y Sumar —los partidos que sustentan el gobierno de coalición— plantea la eliminación del régimen fiscal especial que ha definido a las SOCIMIs (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria) desde su creación en 2009. Un movimiento que, de prosperar, supondría un giro estructural en el atractivo del mercado español para los grandes inversores institucionales.

El texto, presentado en noviembre de 2024 y reactivado en mayo de 2025 en el Congreso, propone gravar a las SOCIMIs con el tipo general del impuesto de sociedades (25 %) y eliminar la exención fiscal sobre dividendos distribuidos. De aplicarse, España pasaría a ser uno de los pocos países europeos sin un régimen favorable para vehículos cotizados de inversión inmobiliaria, en contraposición con Francia, Alemania, Italia o Países Bajos, que mantienen regímenes estables y competitivos para sus equivalentes a las SOCIMIs.

“Estamos ante una amenaza existencial. Si se confirma este cambio, la inversión extranjera en real estate español se desplomará. No es una previsión: es una certeza”, afirman fuentes de Merlin Properties a Cinco Días (13/11/2024).

¿Qué son las SOCIMIs y por qué están en el punto de mira?

Las SOCIMIs fueron creadas en España con el objetivo de canalizar inversión hacia el sector inmobiliario de forma profesionalizada, líquida y transparente. A cambio de ciertos requisitos de inversión y distribución de beneficios (obligación de repartir el 80 % del beneficio), estas sociedades gozan de una tributación neutral: no pagan impuesto de sociedades, sino que tributan sus accionistas por los dividendos recibidos.

El modelo ha sido un éxito en términos de atracción de capital: desde 2014, se han constituido más de 110 SOCIMIs, con un volumen conjunto de activos que supera los 55.000 millones de euros, según el registro del BME Growth y la CNMV. Firmas como Colonial, Merlin, Árima, Lar España o Millenium Hotels han protagonizado grandes operaciones en residencial, oficinas, hoteles y logística.

Sin embargo, el nuevo Ejecutivo de coalición considera que este régimen ha “favorecido la especulación inmobiliaria” y que “una parte importante del parque de vivienda en alquiler ha sido absorbido por fondos que no tributan”, según el texto del pacto firmado entre PSOE y Sumar. El objetivo declarado es “armonizar el trato fiscal de todas las sociedades inmobiliarias y proteger el acceso asequible a la vivienda”.

El efecto inmediato: incertidumbre y frenazo inversor

Aunque la propuesta aún no ha sido tramitada como ley, sus efectos ya se están dejando sentir. Varios fondos internacionales han paralizado operaciones de compra previstas para el segundo semestre de 2025, a la espera de mayor claridad normativa. Según Iberian Property, están en riesgo más de 15.000 millones de euros en operaciones que han entrado en fase de revisión o replanteamiento.

Además, el sector teme una fuga de capitales hacia otros destinos europeos donde la seguridad jurídica y fiscal está más consolidada. Francia (SIIC), Alemania (G-REIT), Reino Unido (REIT) o Italia (SIIQ) ofrecen modelos similares al español actual, pero sin los riesgos de cambio abrupto de reglas del juego.

“Lo que está en juego no es solo el futuro de las SOCIMIs, sino la credibilidad de España como destino seguro de inversión institucional”, advierte Ismael Clemente, CEO de Merlin Properties.

Posibles salidas: bonificaciones condicionadas y segmentación

Ante la presión del sector, el PSOE ha introducido recientemente una enmienda que suaviza parcialmente la posición inicial: se mantendría el régimen fiscal especial para aquellas SOCIMIs que destinen al menos un 40 % de su cartera al alquiler asequible, con bonificaciones de hasta el 100 % en el impuesto de sociedades. Sin embargo, la medida sigue generando división.

Para algunas firmas, como Colonial, este nuevo planteamiento supone una “fiscalidad política condicionada a decisiones de inversión que responden a criterios técnicos y de mercado”. Otras, en cambio, podrían adaptar su estrategia para cumplir con los requisitos si eso garantiza continuidad y estabilidad.

¿Y ahora qué?

El futuro de las SOCIMIs dependerá de la capacidad de negociación entre el sector, los reguladores y los partidos políticos. Con una mayoría parlamentaria ajustada y un calendario legislativo condicionado por la agenda europea, todo está aún por decidir.

Lo que está claro es que el resultado marcará un punto de inflexión para el real estate español. Un país que, hasta ahora, había conseguido atraer capital internacional en volumen récord gracias a su régimen legal, estabilidad financiera y conectividad internacional. Si ese modelo se deshace, las consecuencias se dejarán sentir durante años.

Suscríbete a nuestra lista de embajadores de forma gratuita y accede antes que nadie a proyectos seleccionados en el mercado inmobiliario.