Se retrasa la reforma del catastro en España: ¿cómo afecta a la valoración de inmuebles?
22/05/2025 - ⏱️ 3 min
El Gobierno ha aplazado la aplicación plena de la reforma del catastro prevista para este 2025, una medida que debía actualizar los valores catastrales en función de los precios reales de mercado, siguiendo criterios de equidad tributaria y mayor homogeneidad territorial. Según fuentes del Ministerio de Hacienda citadas por El Confidencial (10 de mayo de 2025), la nueva metodología quedará en fase piloto hasta, como mínimo, mediados de 2026.
Este retraso supone una pausa en uno de los proyectos técnicos más ambiciosos del sistema tributario español, pero también tiene implicaciones directas para el mercado inmobiliario, tanto desde el punto de vista de la fiscalidad como de la inversión. La cuestión clave: ¿cómo impacta esta demora en las decisiones de promotores, plataformas y pequeños inversores?
¿Qué es exactamente la reforma catastral?
La reforma pretende sustituir el actual sistema —basado en valores revisados con criterios locales y en muchos casos desactualizados— por un modelo automatizado basado en algoritmos, información notarial, registros y transacciones reales. El objetivo es que el valor catastral se acerque al valor de mercado, con revisiones periódicas y transparente a nivel nacional.
Esto tendría un impacto directo sobre:
- El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), que se calcula sobre el valor catastral.
- Las plusvalías municipales.
- La base imponible del Impuesto sobre el Patrimonio y Sucesiones.
- La fiscalidad en inversiones tokenizadas o en SPVs, cuando estas se sustentan en activos inmobiliarios cuya base fiscal depende del valor catastral.
Impacto inmediato: estabilidad fiscal… pero incertidumbre a medio plazo
El aplazamiento del nuevo modelo implica que, por ahora, se mantiene el sistema actual, con valores muy divergentes entre municipios, a menudo inferiores al valor de mercado y actualizados con años de retraso. Para el inversor inmobiliario, esto tiene dos lecturas contrapuestas:
- Ventaja a corto plazo: los activos seguirán tributando sobre bases catastrales relativamente bajas, lo que reduce el coste fiscal y mejora la rentabilidad neta, especialmente en proyectos de alquiler.
- Incertidumbre a medio plazo: los inversores no tienen visibilidad clara sobre cuánto subirán los valores catastrales una vez aplicada la reforma, lo que complica el modelado financiero de proyectos a 3–5 años vista.
En plataformas de inversión digital que ofrecen participaciones en SPVs inmobiliarios, la planificación fiscal sigue siendo clave, ya que el atractivo del producto depende también de la eficiencia tributaria.
Oportunidades para el inversor informado
Paradójicamente, este contexto abre oportunidades para el inversor que comprende la estructura fiscal de cada activo:
- Activos con valores catastrales muy por debajo del mercado pueden tener una ventaja competitiva temporal.
- Inversiones en municipios sin revisión catastral reciente pueden ofrecer un mejor rendimiento neto durante más tiempo.
- La opacidad del valor catastral en muchos proyectos permite a inversores minoristas con asesoramiento adecuado capturar “ineficiencias fiscales”.
Algunas plataformas ya están incorporando información catastral y simuladores de impacto fiscal futuro en sus fichas de producto, como forma de diferenciar activos bien optimizados frente a los que pueden perder atractivo con una revisión al alza.
¿Qué pueden hacer promotores y plataformas?
El retraso ofrece una ventana para:
- Aprovechar estructuras fiscales existentes antes de una posible subida.
- Rediseñar SPVs teniendo en cuenta escenarios de actualización de valor catastral.
- Desarrollar proyectos en municipios con sistemas catastrales más estables, o donde ya se ha realizado una actualización reciente.
También refuerza la necesidad de transparencia informativa hacia el inversor, que debe entender no solo el retorno financiero, sino el impacto fiscal estimado del activo.
Conclusión: rentabilidad aparente vs. rentabilidad neta
La inversión inmobiliaria digitalizada vive un momento de madurez y sofisticación. En este entorno, la fiscalidad ya no es un aspecto marginal, sino un factor clave en la rentabilidad real de cada operación.
La reforma catastral acabará llegando. Pero hasta entonces, la capacidad de leer el mapa fiscal actual —y anticiparse al futuro— será una ventaja competitiva tanto para plataformas como para inversores particulares.
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