El retorno de los inversores value al inmobiliario marca un cambio estratégico en un entorno de yields comprimidas
27/05/2025 - ⏱️ 4 min
En un entorno donde la deuda pública europea a 10 años ofrece rentabilidades reales negativas o marginalmente positivas, los inversores value están regresando con fuerza al sector inmobiliario como fuente de rentabilidad sostenida y preservación de capital. Este movimiento, discreto pero estructural, está comenzando a redistribuir el capital de gestoras independientes, family offices y fondos patrimoniales hacia activos reales con capacidad de generar caja neta en mercados urbanos consolidados.
La compresión de los yields en renta fija —especialmente tras la estabilización de las curvas de tipos en la eurozona y el anuncio del BCE de su probable primer recorte en junio— ha dejado a los inversores value tradicionales con un dilema: aceptar rentabilidades nominales por debajo del 3 % en bonos soberanos o buscar alternativas que ofrezcan flujo real positivo sin asumir riesgos especulativos. La respuesta, cada vez más frecuente, pasa por el inmobiliario operativo, especialmente residencial y logístico con contratos indexados y baja rotación.
En los primeros cuatro meses de 2025, varias operaciones relevantes en Madrid, Valencia y Bilbao han sido protagonizadas por vehículos gestionados por antiguos gestores de renta fija o acciones defensivas que han rotado hacia activos directos. En muchos casos, se trata de adquisiciones sin apalancamiento o con financiación muy conservadora, con retornos objetivo del 4,5 % al 6 % neto anual, en zonas con escasez estructural de oferta.
“La lógica value se está imponiendo sobre la visión oportunista. El inversor actual prioriza estabilidad, ingresos recurrentes y protección frente a inflación. Ya no se trata de multiplicar, sino de conservar sin perder poder adquisitivo”, señala un informe de Azvalor Asset Management, publicado el 10 de mayo.
El atractivo del inmobiliario para este perfil no se limita a su rentabilidad. Su capacidad para generar caja en entornos de incertidumbre, su tangibilidad como refugio frente a dislocaciones financieras y su perfil fiscalmente eficiente en jurisdicciones como España lo convierten en una alternativa razonada frente a activos líquidos pero volátiles.
Este cambio se ha traducido en una mayor demanda por activos "value core": edificios estabilizados, con inquilinos solventes, contratos a medio y largo plazo, y ubicaciones consolidadas. También han ganado peso las oportunidades de reposicionamiento ligero —activos que requieren mejoras técnicas, eficiencia energética o digitalización— que permiten captar valor sin asumir riesgos de desarrollo.
La evolución demográfica y macroeconómica de España refuerza esta tesis. Con un crecimiento del PIB superior a la media europea, una población en expansión y una demanda residencial estructuralmente desatendida, el real estate español ofrece un entorno propicio para inversiones patrimoniales. Además, la ausencia de burbujas de crédito y la moderación en la promoción evitan los riesgos clásicos de sobreoferta.
El capital value también está entrando de forma selectiva en activos tokenizados o digitalizados, siempre que cuenten con estructuras de gobernanza sólidas, custodia profesional y marcos regulatorios compatibles con la normativa MiFID y MiCA. Se observa un creciente interés por plataformas que permiten adquirir fracciones de activos en rentabilidad con estructuras similares a un REIT pero en entorno digital, lo que añade liquidez sin sacrificar tesis fundamental.
A diferencia de los ciclos pasados, marcados por la especulación de suelo o la búsqueda de plusvalías rápidas, este nuevo movimiento se construye sobre paciencia, disciplina y análisis del activo subyacente. Es el regreso del value, no como moda, sino como refugio intelectual ante un mercado cada vez más ruidoso y menos racional.
Este reposicionamiento podría marcar el inicio de una nueva etapa para el real estate español: menos centrado en el desarrollo, más enfocado en la gestión, y alineado con los principios de inversión que priorizan el valor intrínseco sobre la narrativa.
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