Restricciones a viviendas turísticas disparan precios hoteleros en España sin resolver la tensión en el alquiler residencial en proyectos de tokenización

29/05/2025 - ⏱️ 4 min

Las limitaciones impuestas por los ayuntamientos españoles al alquiler turístico —especialmente en ciudades como Barcelona, Palma, Valencia y San Sebastián— han comenzado a provocar distorsiones significativas en el mercado. Mientras los precios hoteleros se han disparado en los últimos doce meses, el acceso a la vivienda habitual en régimen de alquiler sigue sin mostrar mejoras sustanciales, según un informe publicado esta semana por El País a partir de datos oficiales y fuentes del sector.

La estrategia, concebida para liberar oferta residencial y reducir la presión sobre los barrios céntricos, ha tenido como efecto colateral un encarecimiento sostenido del alojamiento convencional. En Barcelona, el precio medio por noche en hoteles de tres a cinco estrellas ha crecido un 18 % interanual, con picos de hasta el 35 % en zonas de alta demanda estacional.

Un ajuste asimétrico del mercado

Desde 2022, más de 60 municipios españoles han impuesto límites al número de licencias de alquiler turístico o han iniciado procedimientos para revocar las existentes. Barcelona, pionera en esta política, ha reducido en un 37 % el parque de pisos turísticos autorizados desde 2020. Sin embargo, la oferta liberada no ha migrado en bloque al mercado residencial, como esperaban los responsables municipales.

“Muchos propietarios prefieren mantener las viviendas vacías, venderlas o reconvertirlas en alquileres de temporada no regulados, en lugar de asumir las exigencias del alquiler habitual”, señala una portavoz del Consejo General de Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España.

En paralelo, el turismo urbano ha seguido creciendo: España recibió 84 millones de visitantes internacionales en 2024, y se espera que supere los 90 millones en 2025. Con una oferta hotelera limitada, la presión se traslada a los precios, reforzando los márgenes de las grandes cadenas, pero alejando aún más el alojamiento asequible del alcance del viajero medio.

Tensión política y nuevas iniciativas regulatorias

La política de restricción a Airbnb y otras plataformas turísticas ha escalado a nivel nacional. El Ministerio de Vivienda trabaja ya en una legislación marco que unifique los criterios de autorización, registre automáticamente las viviendas de uso turístico y fije estándares mínimos de calidad y fiscalidad.

Mientras tanto, los gobiernos autonómicos siguen divididos. Madrid ha optado por no limitar los alquileres turísticos de forma generalizada, apostando por un modelo de autorregulación, mientras que Baleares, Canarias y País Vasco han impuesto restricciones drásticas ante la presión ciudadana.

Impacto limitado en el acceso a vivienda

Las cifras reflejan un impacto modesto en el objetivo original: en ciudades como Valencia o Málaga, el precio del alquiler residencial ha seguido creciendo a tasas de dos dígitos. Incluso en zonas con reducción intensa de oferta turística, como Ciutat Vella en Barcelona, la caída del precio del alquiler ha sido marginal —en torno al 1,5 % anual— frente al repunte del 7,4 % en distritos no regulados.

En este contexto, varios economistas y analistas urbanos alertan de que limitar el alquiler turístico sin aumentar la oferta total de vivienda puede tener efectos contraproducentes. “Se necesita una política coordinada que combine restricciones, incentivos fiscales a la rehabilitación y movilización de suelo público”, concluye el Instituto de Políticas de Suelo y Vivienda.

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