Rentabilidad real vs. rentabilidad estimada: dónde se pierden los márgenes en desarrollo inmobiliario
Uno de los elementos más críticos —y a menudo más mal interpretados— en cualquier promoción inmobiliaria es la rentabilidad proyectada.
Sobre el papel, muchos proyectos muestran márgenes atractivos, ratios de retorno que convencen a inversores y financiadores, y un calendario optimista de ingresos. Sin embargo, en la práctica, buena parte de esas rentabilidades no llegan a materializarse o se reducen sustancialmente por desviaciones que, en muchos casos, podrían haberse anticipado.
En este artículo analizamos las principales causas por las que la rentabilidad estimada difiere de la rentabilidad real en un proyecto inmobiliario, y cómo proteger el margen en cada fase del desarrollo.
1. La diferencia entre rentabilidad teórica y rentabilidad efectiva
La rentabilidad estimada se basa en hipótesis ideales. La rentabilidad real incluye:
- Retrasos administrativos o constructivos
- Desviaciones de coste
- Ingresos inferiores
- Cambios fiscales o regulatorios
- Incremento del coste de capital
2. Principales fuentes de desviación del margen
a) Coste del suelo mal calculado
Errores en el cálculo del €/m² edificable pueden afectar hasta un 30 % del margen.
b) Coste de construcción infravalorado
No incluir adecuadamente materiales, mano de obra, indirectos y partidas omitidas genera desviaciones críticas.
c) Plazos de obra o licencias mal estimados
Meses extra implican más intereses, menor liquidez y mayor incertidumbre.
d) Comercialización más lenta o menos rentable
Descuentos, promociones o ventas lentas afectan directamente ingresos y márgenes.
e) Fiscalidad y gastos indirectos mal modelados
- Errores en IVA, ITP, plusvalía, impuestos societarios
- Honorarios mal estimados o ignorados
3. ¿Cómo proteger el margen?
- Modelos financieros con escenarios y sensibilidad
- Contratos cerrados con penalizaciones
- Comercialización anticipada
- Reservas técnicas en cada partida (mínimo 5 %)
- Revisión fiscal experta
- Project monitoring continuo
4. Indicadores reales de control
- Rentabilidad proyectada vs. rentabilidad revisada
- Coste previsto vs. certificado
- Ingresos comprometidos vs. estimados
- Coste financiero acumulado
- Cash flow libre disponible
Conclusión: estimar bien es importante, pero controlar mejor lo es aún más
Los desajustes no provienen de un solo error, sino de una suma de desviaciones pequeñas. La rentabilidad se protege con control, disciplina y gestión anticipada.
Desde MVI ayudamos a estructurar proyectos financieramente viables desde el origen, con análisis realistas y herramientas de seguimiento que permiten anticipar y corregir antes de que el margen desaparezca.
