La baja rentabilidad en promoción frena la inversión inmobiliaria en España
13/06/2025 - ⏱️ 2 min
El mercado inmobiliario español afronta un nuevo desafío estructural: la escasa rentabilidad de la promoción residencial está actuando como un freno persistente a la inversión, incluso en un contexto de crecimiento de la demanda. Así lo advierte el último informe económico de BBVA Research, publicado el 12 de junio de 2025, donde se señala que la rentabilidad neta de las nuevas promociones se sitúa en niveles “demasiado ajustados” como para sostener una expansión significativa de la oferta.
El estudio subraya que, pese a que los precios de la vivienda siguen aumentando con fuerza —un +7 % proyectado para 2025 y un +5 % adicional en 2026—, los márgenes de los promotores se están reduciendo por el encarecimiento de los costes de construcción, la carga fiscal y las exigencias técnicas y normativas cada vez mayores.
“En ausencia de reformas que eleven la eficiencia operativa o reduzcan las barreras de entrada, es poco probable que la oferta residencial se recupere con fuerza en el corto plazo”, concluye BBVA Research.
Una paradoja de mercado: alta demanda, baja producción
La paradoja que destaca el informe es clara: la demanda no se ha debilitado, pero la oferta está paralizada. En un escenario de tipos de interés más altos, pero con el empleo en máximos históricos y una presión demográfica al alza (especialmente por la inmigración), los precios de la vivienda continúan subiendo en términos reales.
Sin embargo, los promotores se muestran reacios a lanzar nuevas promociones ante la limitada rentabilidad de los proyectos. Según BBVA, la rentabilidad media de la promoción residencial en España ha caído por debajo del 8 %, una cifra insuficiente para atraer capital privado en volumen significativo.
En comparación, países como Portugal o Polonia ofrecen rentabilidades netas superiores al 12 %, con marcos regulatorios más ágiles.
Causas estructurales: fiscalidad, suelo y burocracia
El informe identifica tres factores principales detrás de esta baja rentabilidad:
- Fiscalidad acumulada sobre la promoción, que puede alcanzar el 25 % del coste total (IVA, ICIO, plusvalía y costes indirectos municipales).
- Escasez de suelo urbanizado, que obliga a adquirir terrenos en fases iniciales, inmovilizando capital durante años.
- Burocracia urbanística, con licencias y trámites que pueden alargar los proyectos entre 18 y 36 meses.
A ello se suman nuevas exigencias en eficiencia energética y sostenibilidad que incrementan los costes de obra entre un 10 % y un 18 %.
Recomendaciones: incentivos, coordinación y marcos predecibles
BBVA Research recomienda:
- Revisión de la carga fiscal en desarrollos urbanísticos.
- Simplificación administrativa a nivel local.
- Agilización de licencias y procesos de urbanización.
- Incentivos al build to rent y colaboración público-privada para vivienda asequible.
De no aplicarse medidas, el mercado podría entrar en una fase de “crecimiento disfuncional”, donde los precios suben sin que aumente la producción, alimentando una crisis de accesibilidad.
Impacto potencial en el real estate institucional
La baja rentabilidad desincentiva la creación de producto nuevo para carteras institucionales, tanto en vivienda en alquiler como en residencias de mayores o coliving. A diferencia de Alemania o Países Bajos, donde hay incentivos, en España los proyectos rentables son sobre todo rehabilitaciones o reposicionamientos.
Esto podría llevar a los inversores institucionales a replegarse hacia sectores más líquidos como oficinas, logística o data centers, dejando desatendida la necesidad urgente de vivienda asequible y sostenible.
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