La rehabilitación energética acelera en ciudades medianas: ¿cómo capturar rentabilidad con impacto?
23/05/2025 - ⏱️ 3 min
La transición energética en el parque inmobiliario español ya no es solo un objetivo climático o normativo: se está convirtiendo en una oportunidad real de inversión rentable, especialmente en ciudades medianas. Valladolid, Gijón, Granada, Burgos o Logroño están viendo un aumento significativo en el número de proyectos de rehabilitación energética profunda, impulsados por fondos europeos, incentivos fiscales y un mercado de alquiler cada vez más exigente en eficiencia.
Según datos del Observatorio de la Rehabilitación (abril 2025), el número de solicitudes de ayudas para rehabilitación ha crecido un 37 % interanual en municipios de entre 100.000 y 300.000 habitantes. El 72 % de esas actuaciones incluyen mejoras en aislamiento, ventanas, cubiertas y sistemas de climatización, lo que no solo reduce las emisiones, sino que revaloriza el activo y permite aumentar las rentas sin vulnerar límites legales.
Por qué las ciudades medianas lideran este ciclo
A diferencia de los grandes núcleos urbanos, donde el precio del suelo y la densidad dificultan intervenciones integrales, las ciudades medianas ofrecen condiciones ideales para la rehabilitación energética:
- Mayor proporción de vivienda construida entre 1960 y 1980, con baja eficiencia energética.
- Costes de obra y licencias más bajos, lo que mejora el retorno ajustado a riesgo.
- Menor presión de normativa local, pero alto potencial de revalorización relativa.
- Mayor agilidad administrativa en la gestión de fondos Next Generation y ayudas autonómicas.
Además, en estas ciudades hay una clase media creciente que busca vivienda en alquiler de calidad, pero no puede acceder a promociones nuevas. Esto genera una oportunidad de mercado para proyectos de rehabilitación con rentabilidad por renta y plusvalía.
¿Cómo puede participar el inversor minorista?
Gracias a las plataformas de inversión digital, el pequeño inversor puede acceder hoy a operaciones de rehabilitación estructuradas como SPVs, que ofrecen:
- Participaciones desde 100 € en edificios rehabilitados con criterios energéticos.
- Distribución de rentas mensuales o trimestrales por alquiler una vez finalizada la reforma.
- Revalorización estimada de entre el 10 % y el 30 % tras la mejora energética, según ubicación y calificación conseguida.
Algunas plataformas están combinando financiación colectiva con ayudas públicas, lo que permite apalancar menos capital privado, reducir el riesgo operativo y mejorar la rentabilidad neta. También se están incorporando modelos de recompra a plazo fijo, que ofrecen al inversor una salida ordenada y previsible.
¿Qué debe analizar el inversor?
Invertir en proyectos de rehabilitación energética tiene muchas ventajas, pero también requiere análisis específico:
- Plazos técnicos y administrativos: la obra debe ejecutarse en tiempo y forma para no perder subvenciones.
- Gestión profesional del activo: tanto la rehabilitación como el alquiler posterior deben estar bien estructurados.
- Impacto fiscal: en algunos casos, las ayudas pueden afectar la base imponible del vehículo inversor si no se planifica correctamente.
Por eso, es clave elegir plataformas con licencia regulada, documentación clara y experiencia previa en rehabilitación, y que ofrezcan visibilidad sobre el estado energético antes y después del proyecto.
Rehabilitar es rentabilizar… con impacto
En un momento en que los activos inmobiliarios enfrentan presión regulatoria y competencia creciente, la eficiencia energética se convierte en un atributo diferencial. Ya no se trata solo de cumplir normativas, sino de posicionar el activo en el mercado con un perfil ESG claro, menor riesgo de vacancia y coste energético reducido para el inquilino.
Para el inversor minorista, participar en estas operaciones representa una forma de obtener rentabilidad real, diversificación geográfica y contribución directa a la transformación urbana sostenible.
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