La convergencia regulatoria en Europa redefine el futuro de la inversión digital en real estate

07/06/2025 - ⏱️ 2 min

PSD3, MiCA y DORA marcan el inicio de una nueva era para las plataformas de inversión inmobiliaria digital en la Unión Europea.

La inversión digital en activos inmobiliarios está entrando en una nueva fase regulatoria. Tres siglas, aparentemente técnicas, están reconfigurando el marco legal sobre el que operan todas las plataformas fintech europeas que ofrecen acceso a productos de real estate tokenizado o digitalizado: PSD3, MiCA y DORA.

Hasta ahora, la fragmentación normativa había sido uno de los mayores obstáculos para la expansión paneuropea de estas soluciones. Pero a medida que las tres normativas entran en vigor o se aproximan a su implementación práctica en 2025, el entorno comienza a cambiar a favor de los operadores bien capitalizados y preparados.

“Por primera vez, vemos una estructura armonizada que da seguridad jurídica y operativa para construir plataformas de inversión digital a escala europea”, señaló en mayo un informe conjunto de Finextra y el European Digital Finance Association.

PSD3: modernizar la infraestructura de pagos y la custodia

La Directiva de Servicios de Pago 3 (PSD3), presentada por la Comisión Europea en 2023 y en proceso de transposición nacional en varios Estados miembros, introduce una actualización profunda sobre el tratamiento de pagos electrónicos y servicios conexos.

Para plataformas de real estate digital, esto implica nuevas exigencias sobre separación de cuentas, integridad del flujo de fondos, identificación reforzada de clientes (SCA) y autorización de proveedores de custodia que gestionen tokens representativos de valor.

En paralelo, el Reglamento sobre Acceso a Datos Financieros (FIDA) complementará a PSD3 al obligar a los bancos a compartir datos con terceros autorizados, abriendo la puerta a soluciones de scoring crediticio automatizado para inversores minoristas y originadores.

MiCA: el marco definitivo para los criptoactivos tokenizados

En vigor desde diciembre de 2024, el Reglamento MiCA (Markets in Crypto-Assets) ha sido el primer intento serio a escala global de regular la emisión, custodia y negociación de criptoactivos, incluidos los security tokens respaldados por activos reales como inmuebles.

Las plataformas que distribuyen participaciones tokenizadas en vehículos inmobiliarios —ya sean SPVs, REITs digitales o notas estructuradas— deben cumplir ahora requisitos similares a los de las empresas de servicios de inversión tradicionales: gobernanza, protección del cliente, divulgación clara y supervisión por la autoridad nacional competente.

“MiCA no es un obstáculo para la tokenización: es el pasaporte que permite que deje de ser una promesa y se convierta en una categoría legítima dentro del sistema financiero europeo”, declaró Jan Ceyssens, responsable de la unidad fintech de la Comisión Europea, en el congreso Digital Finance Europe 2025.

DORA: proteger la continuidad operativa

Por su parte, el Reglamento DORA (Digital Operational Resilience Act), que entrará plenamente en vigor en enero de 2025, establece un nuevo estándar sobre ciberseguridad, continuidad operativa y gestión de riesgos para todo el ecosistema financiero digital.

Las implicaciones para las plataformas inmobiliarias digitales son enormes: desde evaluaciones obligatorias de terceros proveedores tecnológicos hasta simulacros de recuperación ante desastres. La resiliencia ya no es un plus reputacional, sino una obligación legal.

¿Qué plataformas están listas?

Según datos recientes de EY Luxembourg y Clifford Chance, solo el 28 % de las plataformas de inversión en activos reales con operaciones en la UE han adaptado plenamente sus procesos a los tres marcos regulatorios. El resto se encuentra en fase de ajuste, lo que puede generar una consolidación del sector en los próximos 12 a 24 meses.

Para los inversores institucionales y minoristas que buscan alternativas a los productos tradicionales, esto podría traducirse en una mejor selección de proveedores, mayor transparencia y mayor seguridad operativa. A medio plazo, también abrirá la puerta a nuevos vehículos de inversión pan-europeos respaldados por real estate tokenizado bajo estructuras armonizadas.

“El marco europeo se está convirtiendo en el más completo del mundo para integrar tecnología y finanzas. Pero sólo sobrevivirán quienes inviertan desde ya en cumplimiento y solidez operativa”, advertía en abril un análisis del European Securities and Markets Authority (ESMA).

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