El precio de la vivienda de obra nueva alcanza los 4.198 €/m² en España: máximos históricos impulsados por la escasez de oferta
13/06/2025 - ⏱️ 2 min
El mercado residencial español registra una nueva señal de tensión estructural. Según los últimos datos publicados esta semana por Brainsre.News, el precio medio de la vivienda de obra nueva en España ha alcanzado los 4.198 euros por metro cuadrado en el primer semestre de 2025, marcando un nuevo máximo histórico desde la burbuja inmobiliaria de 2007. Esta cifra representa un incremento interanual del 6,8 % y evidencia la creciente brecha entre la oferta y la demanda en el segmento más dinámico del sector.
El informe destaca que los mayores aumentos se han producido en ciudades intermedias y zonas costeras. No obstante, en Madrid y Barcelona, el precio medio supera los 6.000 €/m² en distritos como Chamartín, Salamanca, Sarrià-Sant Gervasi y Eixample.
“Los precios de la vivienda nueva continúan al alza debido a una combinación de escasez de suelo, lentitud administrativa y aumento sostenido de los costes de construcción”, señala el informe.
La demanda sigue firme, pero la producción no acompaña
A pesar del endurecimiento monetario, la demanda de vivienda nueva sigue siendo elevada. Factores como la llegada de más de 700.000 personas en los últimos dos años, la preferencia por eficiencia energética y la dificultad para acceder a vivienda usada están canalizando la presión de compra hacia promociones nuevas.
En contraste, el número de visados cayó un 4,2 % en el primer cuatrimestre de 2025 por retrasos administrativos, materiales caros (+18 % desde 2021) y baja rentabilidad promotora. Resultado: alta demanda + baja producción = subida de precios sostenida.
Desglose geográfico: del centro a la costa
- Madrid capital: 5.967 €/m² de media. Picos de más de 8.000 € en Chamberí y Retiro. Mínimos de 3.500 € en Vicálvaro y Vallecas.
- Barcelona: 5.854 €/m². Alta demanda en Les Corts y el 22@. Fuga de presión hacia el área metropolitana.
- Málaga: 4.360 €/m². Empujada por inversión internacional y teletrabajo.
- Alicante, Valencia y Sevilla: subidas del 6 % anual. Precios entre 3.100 y 3.700 €/m².
Efectos sobre el acceso a la vivienda y el mercado de inversión
Este encarecimiento dificulta aún más la compra de primera vivienda. Según Fotocasa, el esfuerzo medio supera ya el 42 % de la renta neta, frente al 30 % recomendado.
Mientras tanto, inversores institucionales y particulares con poder adquisitivo están reforzando su interés por vivienda nueva por sus ventajas en eficiencia energética, menor mantenimiento y potencial de alquiler/reventa.
¿Qué puede frenar esta tendencia?
Brainsre apunta a cuatro claves para moderar la escalada:
- Agilizar licencias municipales.
- Liberar suelo público bien conectado.
- Fomentar el build-to-rent asequible con colaboración público-privada.
- Revisar la fiscalidad de la obra nueva (actualmente del 10–20 %).
Sin estos cambios, todo indica que el precio seguirá subiendo en 2025, impulsado por restricciones de oferta más que por especulación.
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