La política monetaria contractiva refuerza el atractivo de los activos inmobiliarios con rentabilidad inmediata

28/05/2025 - ⏱️ 4 min

En un contexto de endurecimiento monetario sostenido, los inversores institucionales europeos están reequilibrando sus carteras hacia activos reales que generen rentabilidad desde el primer día. La última edición del Global Financial Stability Report del Fondo Monetario Internacional, publicada en abril de 2025, confirma que las condiciones financieras globales se han mantenido restrictivas durante más tiempo de lo previsto inicialmente, provocando una reasignación generalizada del capital hacia sectores con menor sensibilidad a los tipos de interés y mayor visibilidad de flujos de caja.

Según el FMI, la política monetaria contractiva, combinada con incertidumbres geopolíticas persistentes, ha generado un entorno de "riesgos financieros elevados pero contenidos", caracterizado por un mayor coste de financiación, menor disponibilidad de crédito y presión sobre los balances de empresas con baja capitalización. Este escenario ha llevado a numerosos gestores de activos a privilegiar inversiones en activos generadores de yield inmediato, especialmente dentro del universo de real estate estabilizado.

Los vehículos inmobiliarios con propiedades generadoras de ingresos —en sectores como el residencial en alquiler, la logística urbana o el healthcare real estate— están captando crecientes flujos de capital. A diferencia de los desarrollos especulativos, donde los retornos están diferidos y sujetos a ejecución operativa y licencias, estos activos permiten una remuneración directa y previsible desde el primer trimestre de inversión, lo que los hace más atractivos en un ciclo financiero contractivo.

El informe de abril del FMI también alerta sobre un fenómeno de “divergencia de rendimiento entre activos productivos y activos ilíquidos en desarrollo”, que ya se refleja en los spreads de financiación entre ambos. En España, esta dinámica ha comenzado a ser visible en los últimos trimestres: mientras los activos de alquiler estabilizado han mantenido su atractivo entre fondos core y core-plus, los proyectos en fase de planificación o con riesgo urbanístico han sufrido ampliaciones en sus exigencias de rentabilidad interna (IRR) superiores a los 200 puntos básicos.

“El mercado está premiando la liquidez relativa, la visibilidad de ingresos y la eficiencia energética de los activos estabilizados, en detrimento de operaciones con alto componente especulativo o dependencia del crédito promotor”, resume un análisis interno de CBRE publicado en marzo de 2025.

Este giro estratégico también está alimentado por las propias recomendaciones de los reguladores financieros. La Autoridad Bancaria Europea (EBA) y la Comisión Europea han instado en diversos foros a reforzar la disciplina de riesgos en inversiones apalancadas, especialmente en sectores cíclicos o con baja capacidad de generación de caja. La lógica subyacente es clara: en un entorno de financiación más cara, la sostenibilidad del flujo operativo adquiere un peso mayor que la revalorización potencial.

El impacto es visible en las decisiones de los grandes inversores institucionales. Fondos soberanos como el Norges Bank Investment Management, aseguradoras como Allianz y gestoras paneuropeas como Patrizia y AXA IM han anunciado en sus cartas trimestrales un reequilibrio de carteras hacia activos core, con especial atención al rendimiento corriente y la eficiencia operativa.

Esta tendencia no implica una salida definitiva de los desarrollos especulativos, pero sí una exigencia mayor de garantías: preventas firmadas, contratos de alquiler preacordados o coinversiones con operadores especializados. La estructura de riesgo ha cambiado, y con ella, la valoración de cada tipo de activo inmobiliario.

Desde el punto de vista macroeconómico, esta preferencia por activos con yield inmediato encaja con la nueva fase de política monetaria del Banco Central Europeo. Aunque los analistas anticipan una primera bajada de tipos en el segundo semestre de 2025, el BCE ha reiterado en sus comunicados que los tipos se mantendrán “en niveles restrictivos el tiempo que sea necesario” para garantizar la convergencia de la inflación hacia el objetivo del 2 %. Esto implica que, incluso en un escenario de relajación gradual, el coste de capital seguirá siendo un factor determinante en la selección de inversiones.

Para los promotores y gestores de activos en España, el mensaje es inequívoco: la rentabilidad bruta ya no basta. Los inversores priorizan activos capaces de generar ingresos recurrentes desde el primer momento, con menor dependencia de variables exógenas y mayor alineación con los criterios ESG. En este entorno, el valor de un activo se medirá no solo por su potencial a futuro, sino por su capacidad de sostener rentas, optimizar costes y preservar valor ajustado al riesgo hoy.

En definitiva, la financiación mezzanine se está consolidando en España como una pieza estratégica dentro del ecosistema de capital inmobiliario, ofreciendo una alternativa eficiente para promotores e inversores que buscan rentabilidad con riesgo controlado.

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