Madrid adjudica los primeros suelos del Plan Vive a operadores internacionales con enfoque patrimonialista
27/05/2025 - ⏱️ 4 min
La Comunidad de Madrid ha formalizado la adjudicación de los primeros lotes del nuevo ciclo del Plan Vive, con un total de más de 3.200 viviendas en régimen de alquiler asequible repartidas en municipios como Valdemoro, Alcalá de Henares, Tres Cantos y Colmenar Viejo. Lo relevante no es solo el volumen —superior al de anteriores convocatorias— sino el perfil de los adjudicatarios: por primera vez, operadores internacionales de primer nivel han accedido al programa, marcando un cambio estructural en la percepción del mercado residencial madrileño como destino de inversión institucional.
Entre los grupos seleccionados destacan Greystar, Patrizia y Nuveen Real Estate, que han accedido a las concesiones a través de alianzas con gestoras locales y vehículos de coinversión estructurados en Luxemburgo. Estas firmas aportan no solo músculo financiero, sino también know-how en gestión de grandes carteras residenciales, con estándares ESG, tecnología operativa y enfoque de largo plazo. La duración de las concesiones —hasta 65 años prorrogables— y la indexación parcial de las rentas han sido claves para atraer este perfil de inversor.
El modelo se basa en la cesión de suelo público con derecho de superficie, donde el adjudicatario asume la financiación, construcción, gestión y mantenimiento de los activos a cambio de la explotación económica durante el periodo concesional. Una vez finalizado, la titularidad y los activos revierten a la administración. Se trata de un esquema que reduce el coste fiscal del programa y maximiza la eficiencia en la asignación de recursos, sin recurrir a presupuestos públicos directos.
“El éxito de esta ronda muestra que existe demanda institucional real por vivienda en alquiler bien regulada, con seguridad jurídica y escalabilidad. Madrid ha entendido lo que el capital busca: un marco claro, rendimientos razonables y estabilidad a largo plazo”, señala un analista de CBRE especializado en vivienda asequible.
La rentabilidad estimada de las promociones adjudicadas oscila entre el 4,3 % y el 5,1 %, según el tipo de tipología, zona y parámetros energéticos de construcción. Si bien estas cifras están por debajo de las yield tradicionales del mercado libre, el menor riesgo operativo, la continuidad de los ingresos y el compromiso institucional del proyecto compensan el diferencial. Para muchas gestoras internacionales, estos activos se integran en la categoría core/core-plus con sesgo social, aptos para fondos con mandato ESG y pasivos a largo plazo.
Desde el punto de vista urbanístico, los suelos adjudicados forman parte de desarrollos ya planeados o en fase avanzada de urbanización, lo que facilita el cumplimiento de los plazos previstos por la administración, que exige la entrega de las viviendas en un máximo de 36 meses. El uso de sistemas constructivos industrializados y la estandarización de diseños también ha sido un factor relevante en los proyectos seleccionados.
El Gobierno autonómico ha señalado que esta fase es solo la primera de una nueva estrategia que pretende movilizar más de 15.000 viviendas hasta 2027, sumando suelos de titularidad autonómica y municipal. El éxito de esta convocatoria refuerza la viabilidad de un modelo mixto público-privado que había sido cuestionado en ciclos anteriores por falta de escala y lentitud administrativa.
El impacto de la entrada de capital extranjero trasciende los lotes adjudicados. Señala una creciente maduración del sector residencial madrileño como ecosistema invertible a largo plazo. El hecho de que gestoras con activos bajo gestión superiores a los 30.000 millones de euros apuesten por vivienda asequible en España, con visión patrimonialista, constituye un punto de inflexión para un mercado históricamente fragmentado y de baja institucionalización.
De consolidarse este modelo, Madrid podría situarse como referencia europea en la implementación eficiente de colaboración público-privada en vivienda, en un momento en que el debate sobre el acceso a la vivienda se intensifica en toda la eurozona.
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