El déficit de suelo y los cuellos de botella administrativos paralizan el desarrollo residencial en España
16/06/2025 - ⏱️ 2 min
La escasez de vivienda no es solo una cuestión de demanda disparada o de tipos de interés. En España, la raíz del problema se encuentra cada vez más en la escasa disponibilidad de suelo finalista y en la parálisis administrativa que afecta a la concesión de licencias urbanísticas, especialmente en los grandes núcleos urbanos como Madrid, Barcelona, Valencia o Málaga. Así lo denuncian esta semana diversas asociaciones del sector, que advierten de una “tormenta perfecta” que compromete la oferta futura de vivienda nueva.
Según datos presentados esta semana por la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE) y el Observatorio de la Vivienda de Cataluña, el 60 % de los desarrollos urbanísticos previstos para los próximos tres años no cuenta con suelo disponible o sufre retrasos significativos en su calificación urbanística. En Barcelona, por ejemplo, solo el 10 % del suelo previsto en el Plan Director Urbanístico Metropolitano (PDU) tiene condiciones para ser edificado entre 2025 y 2027.
Licencias que tardan hasta 24 meses
A esta limitación estructural se suman los tiempos de tramitación de licencias, que han escalado en algunas zonas a plazos superiores a los 20 o incluso 24 meses, frente a los 6 a 8 meses que marca la práctica habitual en economías comparables. El problema no se limita a una única administración: la superposición de competencias municipales, autonómicas y estatales dificulta la coordinación y provoca cuellos de botella incluso en proyectos con financiación y viabilidad aseguradas.
La situación se agrava en proyectos de vivienda asequible o de alquiler protegido, donde las exigencias técnicas y ambientales añadidas ralentizan aún más la tramitación. Desde el sector se pide una “ventanilla única” para facilitar la agilización de permisos en zonas tensionadas, así como incentivos fiscales para promover la transformación de suelo rústico a urbano, siempre con garantía de sostenibilidad.
Impacto directo en precios
Las consecuencias son visibles en el mercado. Según el último índice de precios de vivienda del Instituto Nacional de Estadística (INE), publicado esta semana, el precio de la vivienda nueva subió un 11,1 % interanual en el primer trimestre de 2025, el mayor aumento desde 2007. Por su parte, los precios del alquiler se dispararon un 10,3 % respecto al mismo periodo del año anterior, según los registros del portal Idealista.
La escasez de oferta en los segmentos más demandados —vivienda unifamiliar, pisos de 2 a 3 habitaciones bien comunicados y con eficiencia energética— está forzando una recentralización de la demanda hacia núcleos secundarios, encareciendo también los precios en periferias y zonas rurales con conexión por tren o cercanías.
Inversores y fondos: alerta ante el parón
El problema no es solo residencial. Fondos institucionales con presencia en el mercado español, como Blackstone, Greystar o Hines, han reconocido esta semana en sus informes internos que la ralentización de la producción de suelo y los obstáculos regulatorios están comprometiendo sus planes de inversión en Build-to-Rent (BtR) y en residencial prime. Algunos han paralizado compras de suelos pendientes de calificación urbanística ante la falta de visibilidad regulatoria.
Por su parte, la patronal APCE ha instado al nuevo Gobierno a convocar una mesa interterritorial de coordinación urbanística para establecer criterios comunes y acelerar procesos. Desde el Ministerio de Vivienda se asegura que se están elaborando propuestas normativas que permitan delegar competencias y reducir cargas burocráticas, aunque no se ha anunciado aún ningún calendario concreto.
¿Un nuevo ciclo de intervención pública?
Varios expertos comienzan a señalar que, de persistir esta situación, la inversión pública en suelo y la promoción directa podrían volver a escena. El modelo de cesión de suelo en derecho de superficie —ya utilizado por ayuntamientos como el de Barcelona o Valencia— podría escalarse a nivel nacional mediante consorcios público‑privados, aunque estas fórmulas requieren estabilidad jurídica y planificación a medio plazo.
“La crisis de la vivienda no se soluciona solo con créditos o avales. Hace falta liberar suelo, acelerar licencias y definir un marco estable que no cambie cada legislatura.”
— José María Ezquiaga, exdecano del Colegio de Arquitectos de Madrid
Mientras tanto, el mercado avanza a dos velocidades: por un lado, una demanda estructural no atendida, y por otro, una oferta bloqueada por causas institucionales, con efectos inflacionistas que siguen tensionando a familias, promotores e inversores por igual.
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