Nueva Zelanda impone impuestos a viviendas vacías: ¿se extiende esta política a Europa?
21/05/2025 - ⏱️ 3 min
El Gobierno de Nueva Zelanda ha aprobado este mes de mayo una nueva ley que impone un impuesto anual del 2 % sobre el valor catastral a las viviendas vacías en zonas urbanas de alta demanda, con el objetivo de combatir la especulación inmobiliaria y aumentar la disponibilidad de alquiler. La medida, anunciada oficialmente por el Ministry of Housing and Urban Development y respaldada por el Parlamento tras meses de debate, ha puesto de nuevo en el centro del debate internacional el papel de la fiscalidad como herramienta de regulación del mercado residencial.
Más allá de su aplicación concreta en ciudades como Auckland, Wellington o Christchurch, la noticia ha generado ecos inmediatos en Europa, donde la vivienda vacía se ha convertido en un asunto político y económico de primer orden, especialmente en capitales con mercados tensionados como París, Berlín, Lisboa o Barcelona.
¿Qué busca este impuesto y cómo funciona?
La nueva norma neozelandesa establece que toda vivienda deshabitada durante más de seis meses al año, sin justificación razonable (venta en curso, obra, uso familiar acreditado), deberá abonar un impuesto del 2 % anual sobre su valor de referencia. Los ingresos recaudados irán destinados a políticas públicas de alquiler social y subvenciones para rehabilitación de vivienda en mal estado.
Además del impacto recaudatorio, el objetivo es claro: incentivar el uso productivo de los inmuebles y reducir el stock de viviendas vacías que, en algunos barrios de Auckland, supera el 12 %.
¿Puede llegar una medida similar a España?
En España, el debate sobre la vivienda vacía lleva años en la agenda política. La Ley por el Derecho a la Vivienda aprobada en 2023 ya permite a los ayuntamientos aplicar recargos del IBI de hasta el 150 % en viviendas desocupadas, aunque su aplicación ha sido muy dispar entre municipios. Algunas ciudades como Barcelona y Cádiz han avanzado en esa dirección, pero otras han optado por no utilizar esta herramienta.
La novedad del modelo neozelandés es que no se limita a un recargo municipal discrecional, sino que lo convierte en una política fiscal estructural, centralizada y orientada a la corrección de mercado, no solo a la penalización.
Con las elecciones europeas de 2024 aún recientes, y el auge de partidos que defienden políticas más intervencionistas en el acceso a la vivienda, no puede descartarse que este tipo de medidas cobren fuerza en países del sur de Europa, donde la presión turística y el desequilibrio entre oferta y demanda están creando situaciones límite.
Impacto potencial en la inversión inmobiliaria
Para los inversores en real estate —tanto institucionales como minoristas—, este tipo de fiscalidad puede tener efectos significativos en la rentabilidad y estrategia de explotación de activos:
- Incentiva el modelo de vivienda en rentabilidad frente a la mera plusvalía patrimonial.
- Penaliza las estrategias de espera pasiva en mercados en tensión.
- Aumenta el atractivo de estructuras de gestión activa como el build-to-rent, coliving o alquiler corporativo.
- Favorece la rehabilitación y reutilización de viviendas vacías mediante canales estructurados.
En este escenario, las plataformas digitales de inversión inmobiliaria pueden desempeñar un papel clave: permitir que propietarios e inversores minoristas accedan a modelos de explotación profesionalizada, asegurando ocupación, gestión y cumplimiento normativo.
Un nuevo marco de incentivos
Más allá del castigo fiscal, el verdadero reto está en construir un marco de incentivos que canalice el capital privado hacia soluciones habitacionales útiles. Si las viviendas vacías se convierten en pasivos fiscales, el inversor tenderá a buscar fórmulas más eficientes de generar ingresos.
Esto podría impulsar el crecimiento de productos híbridos —como alquiler con opción a compra, unidades fraccionadas con uso rotativo, o estructuras de coinversión en alquiler asequible— que hasta ahora no habían despegado por falta de presión normativa.
Conclusión: ¿nuevo paradigma fiscal en camino?
La decisión de Nueva Zelanda marca un precedente que podría extenderse. En un entorno de escasez de vivienda, inflación persistente en alquileres y presión política por ampliar la oferta disponible, los gobiernos comienzan a mirar más de cerca al stock vacío como una oportunidad para actuar.
Para el inversor inmobiliario, esto implica adaptarse a un nuevo marco donde la eficiencia de uso, la generación de ingresos y la responsabilidad social pueden ser tan importantes como la localización o el precio de compra.
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