MiCA entra en vigor: Europa establece el marco regulatorio más ambicioso para criptoactivos

07/06/2025 - ⏱️ 2 min

Desde este año, el Reglamento MiCA obliga a plataformas, emisores y custodios de activos digitales a operar bajo licencias supervisadas. El impacto ya se deja notar en la inversión inmobiliaria tokenizada.

La Unión Europea ha hecho historia en el ámbito financiero y tecnológico con la entrada en vigor del Reglamento MiCA (Markets in Crypto-Assets). Desde diciembre de 2024, todos los emisores y proveedores de servicios relacionados con criptoactivos que operen en territorio comunitario están sujetos a un marco legal unificado, convirtiendo a Europa en la primera gran economía del mundo en contar con una regulación integral para el ecosistema blockchain.

El impacto de esta normativa es especialmente relevante para los sectores de la tokenización de activos reales y, en particular, para el real estate digital, donde hasta ahora reinaba una incertidumbre jurídica que frenaba el acceso institucional.

“MiCA supone el nacimiento de un mercado europeo único para los criptoactivos. Por primera vez, los emisores y plataformas tienen reglas claras para operar con seguridad jurídica y supervisión real”, explica Jan Ceyssens, jefe de la unidad fintech de la Comisión Europea.

Un nuevo marco para un nuevo tipo de activos

MiCA, aprobado oficialmente en 2023 y aplicado progresivamente desde finales de 2024, distingue entre tres grandes tipos de criptoactivos: tokens referenciados a activos (ARTs), tokens de dinero electrónico (EMTs) y otros tokens distintos a los anteriores, incluyendo muchos de los utilizados para representar participaciones en vehículos inmobiliarios.

Para cualquier plataforma que emita, distribuya o custodie tokens que representen instrumentos financieros o derechos sobre activos del mundo real, MiCA establece una batería de requisitos técnicos, financieros y organizativos: desde capital mínimo hasta políticas de gobernanza, auditoría, ciberseguridad, y procedimientos de prevención de blanqueo de capitales.

Además, obliga a que los emisores publiquen un whitepaper detallado equivalente a un folleto informativo, supervisado por la autoridad financiera nacional, lo que acerca los criptoactivos al estándar MiFID II aplicado a instrumentos financieros tradicionales.

La tokenización inmobiliaria entra en fase institucional

El efecto inmediato de la entrada en vigor de MiCA se ha dejado notar en plataformas de inversión inmobiliaria digital en Luxemburgo, España, Francia y Estonia, que han iniciado procesos de regularización o de obtención de licencias como CASP (Crypto Asset Service Providers) ante las autoridades nacionales.

Según un análisis de EY Luxemburgo (Q1 2025), más del 40 % de los nuevos proyectos de tokenización inmobiliaria lanzados en Europa desde enero ya operan bajo estándares MiCA, en muchos casos a través de SPVs cuya emisión se ajusta a los nuevos requerimientos sobre custodia, emisión y gobernanza.

“MiCA permite que la tokenización inmobiliaria deje de ser un experimento legal y se convierta en una categoría seria de inversión estructurada”, señalaba Anne-Sophie Couturier, experta en derecho financiero digital de Clifford Chance París.

Este nuevo entorno regulatorio también está atrayendo el interés de bancos y aseguradoras que hasta ahora se mantenían al margen. Instituciones como Allianz, BBVA o Société Générale han comenzado a estudiar emisiones de productos estructurados respaldados por real estate y tokenizados en blockchain, ahora con cobertura legal clara.

¿Qué viene después?

La implementación completa de MiCA aún requiere ajustes: la ESMA y la EBA (supervisores financieros europeos) están publicando directrices técnicas que entrarán en vigor progresivamente hasta junio de 2026, cubriendo aspectos como interoperabilidad, licencias transfronterizas y supervisión coordinada.

En paralelo, la Comisión trabaja ya en un marco MiCA 2.0 que podría incluir productos financieros más complejos (como NFTs con funciones de inversión, derivados cripto o DAO tokenizados), lo que ampliaría aún más el alcance regulado de la economía digital europea.

Mientras tanto, para los operadores que trabajan en tokenización de activos reales como el inmobiliario, la conclusión es clara: MiCA no solo regula, sino que legitima.

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