Merlin y Colonial se reinventan: centros de datos y laboratorios para un nuevo ciclo inmobiliario
11/06/2025 - ⏱️ 2 min
En un contexto de transformación estructural del real estate europeo, dos de los mayores propietarios de oficinas en España —Merlin Properties y Colonial— están apostando por activos alternativos como centros de datos y laboratorios científicos para diversificar riesgos y sostener sus márgenes en un mercado post-COVID que ya no garantiza rentabilidades estables en las ubicaciones prime de oficinas.
De la torre al servidor: Merlin lanza el mayor campus de datos del sur de Europa
Merlin Properties ha dado un giro estratégico con la creación de Madrid Region, un megaproyecto de centros de datos en la zona de Getafe que ya cuenta con la firma de Meta (propietaria de Facebook, WhatsApp e Instagram) como primer gran cliente anclado. Este desarrollo contempla hasta 300 MW de capacidad distribuidos en varios campus, lo que lo convierte en uno de los hubs más relevantes del sur del continente.
La compañía dirigida por Ismael Clemente ha señalado que la inversión inicial podría superar los 800 millones de euros y que el objetivo es posicionarse como líder en un sector de alto crecimiento impulsado por la inteligencia artificial, el 5G y la necesidad de almacenamiento soberano de datos en suelo europeo.
Merlin justifica esta apuesta en las “tendencias estructurales de digitalización de la economía y descentralización de la nube”. El proyecto, que se desarrolla en parcelas de su propiedad, busca transformar el modelo de ingresos tradicional ligado al alquiler de oficinas hacia contratos más estables y de mayor duración con operadores tecnológicos, siguiendo el patrón de REITs estadounidenses como Digital Realty o Equinix.
Colonial redobla su inversión en laboratorios con DeepLabs
Por su parte, Colonial ha reforzado su estrategia de diversificación con la creación de DeepLabs, una plataforma enfocada al desarrollo y explotación de espacios para empresas de biotecnología, salud y deep tech. En colaboración con el fondo estadounidense Alexandria Real Estate (uno de los grandes actores globales en este segmento), la compañía prevé destinar 200 millones de euros a desarrollar 100.000 metros cuadrados en ubicaciones como Barcelona, París y Madrid.
La primera fase del proyecto incluirá el desarrollo de un campus de laboratorios en el 22@ de Barcelona, una zona que ya atrae a startups científicas e institutos de investigación. Según fuentes de la compañía, “la ciencia es el nuevo motor económico europeo y exige espacios híbridos entre oficinas y laboratorios altamente especializados, donde el diseño y la certificación técnica son claves”.
Oficinas en transformación: caída de rentas, auge de modelos mixtos
Ambos movimientos reflejan la evolución del mercado tras el shock pandémico. En Madrid y Barcelona, las rentas de oficinas prime han mostrado estabilidad nominal, pero los niveles de ocupación han caído más de un 10 % desde 2019, y los periodos de comercialización se han duplicado.
Según Savills y CBRE, las previsiones apuntan a una recuperación muy lenta, condicionada por la consolidación del teletrabajo y la racionalización de espacios por parte de grandes corporaciones.
Esto ha empujado a las grandes inmobiliarias a adoptar un modelo “multi-activo”, donde los usos emergentes como data centers, life sciences, flex living y logística urbana ganan protagonismo frente a los tradicionales. Tal como apuntan desde EY, “el ciclo de inversión en real estate ha mutado: ahora importa más la resiliencia de ingresos que la localización icónica”.
Una estrategia de largo plazo: menos rotación, más especialización
Con estas decisiones, Merlin y Colonial están configurando una nueva generación de activos core-plus de alto valor añadido, que buscan beneficiarse de megatendencias tecnológicas y científicas. No se trata solo de diversificación táctica, sino de una apuesta por modelos de negocio intensivos en conocimiento, baja rotación y contratos de alta duración.
En un momento donde la prima de riesgo del sector inmobiliario se ha estrechado y los inversores institucionales priorizan la estabilidad, estos movimientos podrían marcar el inicio de una nueva etapa para las grandes socimis españolas: menos exposición a oficinas tradicionales y mayor sintonía con las economías del conocimiento.
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