Madrid y Málaga refuerzan las restricciones al alquiler turístico ante el auge de viviendas ilegales
10/06/2025 - ⏱️ 2 min
Dos de las capitales más tensionadas actúan para contener la turistificación
Los ayuntamientos de Madrid y Málaga han anunciado esta semana un endurecimiento de las medidas contra los alquileres turísticos no regulados, ante el fuerte crecimiento de viviendas destinadas a uso vacacional que operan al margen de la normativa.
Ambas ciudades, que concentran gran parte del stock turístico urbano en España junto a Barcelona, registran niveles de saturación récord en determinadas zonas centrales, con efectos visibles en la convivencia vecinal, el encarecimiento del alquiler residencial y la pérdida de oferta estable para residentes.
Las nuevas medidas, según adelantaron fuentes municipales y recogieron varios medios como El País y Diario Sur, incluyen refuerzos en los equipos de inspección, procesos sancionadores automatizados y mayor coordinación con Hacienda para el control fiscal de plataformas.
Madrid: nueva ofensiva inspectora en distritos clave
En la capital, el delegado de Urbanismo, Borja Carabante, ha confirmado que el Ayuntamiento de Madrid pondrá en marcha una campaña intensiva de inspecciones presenciales durante el verano, con especial atención a los distritos Centro, Chamberí, Salamanca y Arganzuela.
Actualmente, solo el 10 % de los alojamientos turísticos en Madrid dispone de licencia urbanística para ejercer esa actividad, pese a que el número de pisos ofertados en plataformas como Airbnb y Booking supera los 14.000. Esta brecha legal ha motivado que el consistorio automatice el cruce de datos entre los portales y el registro de licencias, y estudie incluso restringir la posibilidad de nuevos permisos en áreas tensionadas.
El objetivo, según Carabante, es claro: “evitar que se vacíen edificios enteros de vecinos para convertirlos en hoteles encubiertos”.
Málaga: moratoria en zonas históricas y sanciones más duras
Por su parte, el Ayuntamiento de Málaga ha aprobado una moratoria de licencias para nuevas viviendas turísticas en el centro histórico y zonas limítrofes como El Perchel y La Merced, donde el porcentaje de pisos destinados a alquiler vacacional supera el 25 %.
La concejala de Urbanismo, Carmen Casero, ha señalado que se trata de una “medida de urgencia para preservar el equilibrio residencial” y evitar la expulsión de familias del casco urbano. Además, el consistorio malagueño activará un sistema de sanciones agravadas para reincidentes, que podrá alcanzar los 60.000 € en los casos más graves.
También se incorporarán drones y tecnología de geolocalización para detectar pisos turísticos ilegales no declarados, en colaboración con la Agencia Tributaria y la Junta de Andalucía.
El contexto: presión vecinal y pérdida de vivienda asequible
Ambas ciudades llevan meses recibiendo presión creciente por parte de colectivos vecinales, que denuncian el deterioro del tejido urbano, el aumento de los precios del alquiler y la transformación de barrios tradicionales en zonas mono-funcionales dedicadas al turismo.
Los últimos datos de Idealista reflejan que el precio del alquiler ha subido un 12 % en Madrid y un 14 % en Málaga en lo que va de 2025. A su vez, el número de contratos de alquiler tradicional ha descendido en ambos casos, debido a la reconversión de pisos al uso turístico.
En este contexto, la intervención municipal gana consenso incluso entre partidos políticos con visiones opuestas, conscientes del desgaste social que genera la turistificación descontrolada.
Conclusión: ¿un modelo en revisión?
El auge del alquiler turístico ha sido uno de los grandes motores del real estate en la última década, pero empieza a encontrar límites en las grandes ciudades. Madrid y Málaga, sin romper con la actividad, están ensayando un modelo de contención regulada, que busca preservar la habitabilidad y el acceso a vivienda sin frenar completamente la inversión.
Lo que ocurra en estas dos capitales será observado con atención por otras ciudades medias que enfrentan tensiones similares, como Valencia, Sevilla o San Sebastián.
Suscríbete a nuestra lista de embajadores de forma gratuita y accede antes que nadie a proyectos seleccionados en el mercado inmobiliario.
