El auge de la logística urbana dispara la inversión en naves industriales prime en España
27/05/2025 - ⏱️ 4 min
El mercado de naves industriales y logísticas en España vive un momento de fuerte dinamismo, con un volumen de inversión que ha superado los 1.500 millones de euros en lo que va de 2025, impulsado principalmente por la demanda creciente de logística urbana en los principales ejes metropolitanos del país. La escasez de suelo logístico finalista, junto con el auge del comercio electrónico, los servicios de última milla y las estrategias de relocalización de inventarios, está generando un entorno de compresión de yields y aumento del valor de los activos prime.
Zonas como el Corredor del Henares (Madrid), Montcada i Reixac (Barcelona), Valls (Tarragona) y Sevilla Este concentran la mayor parte de las operaciones cerradas en el primer cuatrimestre, tanto en producto llave en mano como en activos en rentabilidad. Según datos de CBRE y Savills, los precios por metro cuadrado han aumentado entre un 6 % y un 9 % interanual en estos submercados, impulsados por la presión de la demanda y la consolidación de operadores institucionales.
Fondos como Prologis, GLP, Logicor, Panattoni y Nuveen han sido protagonistas de las operaciones más relevantes, reforzando su presencia en ubicaciones estratégicas próximas a grandes núcleos de consumo. En paralelo, promotores como Merlin Properties, Montepino y VGP están desarrollando nuevos parques logísticos bajo estándares ESG y con contratos de prealquiler cerrados con operadores como Amazon, DHL y Decathlon.
“Estamos en un momento donde la localización logística dentro del radio urbano se ha convertido en una ventaja competitiva crítica para los inquilinos. Las rentas han subido, pero el coste de no estar bien ubicado es aún mayor”, explica un directivo de Logicor en declaraciones recogidas por EjePrime el 24 de mayo.
El perfil del inversor en este segmento ha evolucionado. Mientras que hace una década predominaban los operadores oportunistas, hoy el mercado logístico está claramente dominado por capital core y core-plus con horizontes a largo plazo, que busca flujos estables, baja volatilidad y protección frente a la inflación. Este enfoque ha hecho que la logística se convierta en una de las pocas tipologías inmobiliarias donde el apetito institucional no ha disminuido tras la subida de tipos de interés.
La rentabilidad bruta media de los activos prime se sitúa actualmente entre el 4,5 % y el 5,2 %, con contratos a largo plazo e inquilinos de alto perfil crediticio. En algunos casos, se han registrado compresiones de yield por debajo del 4 % en ubicaciones prime de Madrid y Barcelona, lo que refleja una competencia creciente por producto escaso.
Desde el lado de la oferta, el pipeline en construcción se mantiene robusto, con más de 1,8 millones de m² en desarrollo activo a nivel nacional, de los cuales casi el 60 % ya cuenta con contratos de prealquiler firmados. Esta cobertura anticipada reduce el riesgo de sobreoferta y confirma la tesis de que la logística se ha convertido en una clase de activo fundamental en cualquier cartera institucional diversificada.
El auge de la logística urbana también ha provocado la reconversión de suelos anteriormente destinados a otros usos. En Madrid, Barcelona y Valencia se están reconfigurando polígonos tradicionales para adaptarse a las exigencias de distribución capilar, con superficies más reducidas, mayor automatización y menor impacto medioambiental.
Además, la digitalización y las mejoras en eficiencia energética están revalorizando activos ya existentes, especialmente aquellos con certificación BREEAM o LEED y ubicaciones con fácil acceso multimodal. La sostenibilidad operativa ya no es un elemento deseable, sino una exigencia contractual para muchos inquilinos globales.
En conjunto, la logística urbana se consolida como uno de los pilares estratégicos del real estate institucional en España, combinando fundamentos sólidos, resiliencia macro y evolución tecnológica constante. Para los inversores value y patrimoniales, representa un activo real con visibilidad a largo plazo, capaz de absorber shocks económicos sin deteriorar su lógica financiera.
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