Un año de la Ley de Vivienda: inversión inmobiliaria en retirada y tensión en el mercado del alquiler

05/06/2025 - ⏱️ 2 min

El 26 de mayo de 2024 entró en vigor la Ley por el Derecho a la Vivienda, una normativa que prometía garantizar el acceso asequible a la vivienda y frenar la especulación. Un año después, los efectos reales en el mercado inmobiliario se alejan de las expectativas iniciales. La normativa ha generado un impacto visible y cuantificable: la inversión institucional se ha ralentizado, la oferta de vivienda en alquiler ha disminuido drásticamente y los precios no han dejado de subir en zonas tensionadas.

Según datos recientes de Idealista y CBRE, la oferta de viviendas en alquiler ha caído un 25 % en Barcelona y un 19 % en Madrid desde la entrada en vigor de la ley. Al mismo tiempo, los precios del alquiler han subido un 12 % de media nacional, y más del 15 % en algunas capitales, precisamente en los distritos declarados “zonas tensionadas”.

Efecto disuasorio para propietarios e inversores

Uno de los mecanismos centrales de la ley —la limitación de rentas para grandes tenedores en zonas tensionadas— ha provocado un efecto de retirada silenciosa de inmuebles del mercado. Muchos propietarios, tanto particulares como fondos, han optado por no renovar contratos, convertir sus pisos en alquiler turístico o directamente vender activos antes que operar bajo restricciones normativas.

“El entorno legal actual no permite tomar decisiones de inversión estables. Cuando un marco puede cambiar en función de la coyuntura política, se incrementa el riesgo y se retrae el capital”, apunta Jorge Yzaguirre, ex director del Mercado Secundario de BME y asesor regulatorio.

Por su parte, los grandes fondos internacionales que impulsaban el segmento build-to-rent han paralizado o reevaluado decenas de proyectos en fase de desarrollo. Según Savills, la inversión en este tipo de activos ha caído un 38 % interanual en el primer semestre de 2025, afectando directamente al desarrollo de vivienda nueva en régimen de alquiler institucional.

El modelo regulatorio, en cuestión

A diferencia de otras capitales europeas que han optado por incentivos fiscales, colaboración público-privada o mecanismos de garantía de rentas, la normativa española ha apostado por topes administrativos y control de precios sin reforzar la oferta ni introducir compensaciones atractivas para el inversor profesional.

Esto ha generado un ecosistema normativo poco predecible y con fuertes disparidades territoriales. Comunidades como Madrid, Andalucía o Galicia han decidido no aplicar la declaración de zonas tensionadas, mientras que otras como Cataluña han adoptado el marco completo, con consecuencias directas sobre el comportamiento del mercado.

“El problema de fondo no es el precio, sino la escasez. Penalizar la oferta ahuyenta la inversión, reduce el parque de alquiler y termina afectando precisamente a quienes se quiere proteger”, explica Clara Ruiz, economista urbana en ESADE.

Impacto social y política a corto plazo

Desde el punto de vista social, los resultados son contradictorios. Aunque la ley tenía como objetivo proteger al inquilino y facilitar el acceso, los efectos han sido regresivos: menos oferta, más competencia por cada piso, y barreras de entrada más altas para nuevos inquilinos, especialmente jóvenes y familias con ingresos medios.

Algunos ayuntamientos denuncian que los precios suben incluso más que antes de la ley debido a la retirada de unidades y al crecimiento de la demanda estructural. El Gobierno, por su parte, insiste en que la ley necesita más tiempo para desplegar sus efectos, y ha anunciado la creación de un observatorio permanente sobre vivienda que evaluará trimestralmente el impacto real de la regulación.

¿Y ahora qué?

A medio plazo, el futuro de la Ley de Vivienda dependerá tanto del ciclo político como de su capacidad para evolucionar hacia un modelo más integrador. La Comisión Europea ha advertido sobre el riesgo de desequilibrar el mercado del alquiler con medidas punitivas a la inversión, y varios expertos jurídicos cuestionan la constitucionalidad de algunos artículos si se consolidan como norma general.

Los actores del sector piden una revisión profunda, con incentivos a la rehabilitación, garantías legales para el arrendador y mecanismos de colaboración público-privada que amplíen la oferta sin expulsar al capital privado.

Un año después de su aprobación, la Ley de Vivienda ha generado más dudas que certidumbres. Mientras la intención de garantizar el derecho a la vivienda sigue vigente, el diseño técnico y su implementación han producido consecuencias contrarias a sus objetivos. El mercado pide un cambio de enfoque, antes de que la desconfianza estructural se vuelva irreversible.

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