Torre Rioja y Colonial apuestan por laboratorios científicos como nueva frontera inmobiliaria

09/06/2025 - ⏱️ 2 min

El giro hacia activos de alta tecnología

El sector inmobiliario español vive una transformación silenciosa, pero significativa. En un entorno donde las rentabilidades tradicionales de oficinas y centros logísticos tienden a comprimirse, los grandes operadores patrimoniales buscan nuevos espacios donde expandirse. Esta semana, se ha confirmado que Colonial ha sellado una inversión estratégica de 200 millones de euros en Deeplabs, una plataforma paneuropea especializada en inmuebles para laboratorios científicos. A la vez, Torre Rioja avanza en proyectos similares, apuntando hacia una diversificación estructural de su cartera.

Estos movimientos responden a un cambio de paradigma. El segmento de oficinas prime, antaño estrella del sector, ofrece ahora retornos limitados —entre el 3,5 % y el 4 % bruto anual—. En contraste, los activos científicos permiten yields estimadas del 7 % al 8 %, con contratos a largo plazo y ocupantes altamente solventes, como centros de investigación, empresas biotecnológicas o universidades de élite.

Deeplabs: un vehículo paneuropeo para capturar la nueva demanda

La plataforma Deeplabs, impulsada por el fondo Stoneshield Capital, pretende consolidar una cartera de laboratorios valorada en más de 2.400 millones de euros, con 700 millones ya identificados en oportunidades activas. La entrada de Colonial como socio estratégico refuerza esta apuesta, posicionando a la socimi española como referente europeo en un segmento poco maduro pero de crecimiento sostenido.

El acuerdo contempla la adquisición, desarrollo y gestión de inmuebles destinados a ciencia aplicada, investigación biomédica y servicios tecnológicos de alta complejidad. Se trata de activos que requieren especificaciones técnicas avanzadas —control ambiental, redundancia energética, ubicación urbana o periurbana con buena conectividad—, lo que eleva la barrera de entrada para operadores no especializados.

Torre Rioja explora su propia vía

Por su parte, Torre Rioja ha iniciado un plan para incluir laboratorios y espacios científicos en su pipeline de desarrollos, aprovechando su músculo técnico y financiero. La compañía, tradicionalmente centrada en oficinas corporativas, considera esta estrategia como un paso lógico para reforzar su presencia en activos alternativos, especialmente en zonas como Madrid, donde el ecosistema tecnológico y universitario ofrece demanda estructural.

Según fuentes del sector, Torre Rioja busca establecer alianzas con universidades, centros de innovación y aceleradoras privadas, y ya estaría negociando proyectos piloto que podrían comenzar a ejecutarse a partir de 2026.

Estrategia defensiva y ofensiva a la vez

La entrada en el mundo de los laboratorios permite a ambas socimis cumplir un doble objetivo: protegerse ante una posible desaceleración en el mercado de oficinas tradicionales y posicionarse en un nicho de alta demanda con capacidad de crecimiento.

Según análisis de JLL y CBRE, los inmuebles científicos están generando gran interés entre fondos internacionales debido a sus contratos largos (de 10 a 20 años), baja rotación de inquilinos y el carácter esencial de sus actividades. A ello se suma un déficit de oferta cualificada en Europa, especialmente en países del sur, lo que convierte a España en un terreno fértil para este tipo de inversiones.

Colonial, en su comunicación a inversores esta semana, estima que su participación en Deeplabs podría llegar a representar hasta un 10 % de su beneficio por acción en el medio plazo. La operación se enmarca en una hoja de ruta que prioriza activos estratégicos, resilientes y con potencial de crecimiento estructural.

Conclusión: el real estate del conocimiento

La apuesta por laboratorios científicos marca una nueva frontera para el real estate institucional. En lugar de limitarse a superficies físicas, las grandes patrimoniales están invirtiendo en infraestructuras que dan soporte a sectores clave del conocimiento: la biotecnología, la inteligencia artificial, la robótica médica.

Este giro no solo diversifica ingresos, sino que posiciona a estas compañías como actores fundamentales en la transformación económica del país. Un movimiento que trasciende el ladrillo para acercarse al corazón de la innovación.

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