La inversión extranjera regresa con fuerza al inmobiliario español tras dos años de contracción
26/05/2025 - ⏱️ 4 min
El capital extranjero ha vuelto a irrumpir con solidez en el mercado inmobiliario español durante el primer trimestre de 2025, registrando un volumen superior a los 2.400 millones de euros en operaciones cerradas, según datos de JLL y Savills Aguirre Newman. Esta cifra representa un incremento del 34 % interanual y consolida un cambio de ciclo tras un bienio de prudencia inversora marcado por la volatilidad macroeconómica global y el endurecimiento de las condiciones financieras.
Alemania, Estados Unidos y Emiratos Árabes Unidos lideran el nuevo flujo inversor, con operaciones destacadas en Madrid, Málaga, Valencia y algunas zonas emergentes de Castilla-La Mancha. La mayoría de las transacciones se concentran en activos de uso residencial y logístico, seguidos por oficinas de última generación en entornos prime.
Fondos como Allianz Real Estate, Madison International Realty o Mubadala Capital han ejecutado adquisiciones relevantes en promociones Build-to-Rent, portfolios logísticos y activos en rentabilidad, reforzando la apuesta por el largo plazo y el binomio “renta más revalorización”. Según el informe de BNP Paribas Real Estate publicado el 23 de mayo, la rentabilidad media exigida por estos inversores se sitúa en el entorno del 5,3 %, con ligeros descuentos sobre valoraciones anteriores a 2022.
Este renovado interés coincide con una mejora de las perspectivas macroeconómicas en la eurozona, una expectativa generalizada de relajación monetaria por parte del BCE y la percepción de que España mantiene una posición fiscal y de crecimiento más sólida que otros países del sur de Europa.
El crecimiento del PIB español en el primer trimestre (0,6 %) ha superado las previsiones del consenso y refuerza la narrativa de “excepción ibérica” en el contexto europeo.
El contexto regulatorio también ha tenido un papel determinante. Frente a mercados como Alemania o Países Bajos, donde la presión normativa sobre el alquiler y la fiscalidad patrimonial se ha intensificado, España continúa ofreciendo un entorno relativamente predecible y competitivo en términos fiscales, especialmente para vehículos institucionales no residentes.
En palabras de Marta Cladera de Codina, directora general de Patrizia para el sur de Europa, “España ofrece escala, liquidez y una estabilidad jurídica que ahora escasea en otros países de referencia”.
En Madrid, varias operaciones superiores a los 100 millones de euros se han ejecutado en el sector logístico, incluyendo la adquisición de un hub en Getafe por parte de un fondo soberano asiático y la compra de un portfolio de última milla por un fondo alemán con vehículo registrado en Luxemburgo. El atractivo fiscal de estructuras internacionales sigue siendo un factor clave para el diseño de estas inversiones.
En el sector residencial, el capital foráneo ha priorizado modelos de explotación a largo plazo, como el alquiler asequible con colaboración público-privada y las residencias para estudiantes y mayores, que ofrecen flujos estables y escalabilidad operativa. Destaca la entrada de inversores de Oriente Medio en proyectos de nueva planta en Murcia y Andalucía, con estructuras de coinversión junto a promotores locales.
El apetito por activos alternativos también ha resurgido. Carteras de residencias sanitarias, coliving y data centers han atraído nuevo capital en busca de diversificación estructural, con un volumen de operaciones un 47 % superior al registrado en el mismo periodo de 2024.
El regreso del inversor extranjero se produce, además, en un momento de consolidación tecnológica y profesional del mercado. La digitalización de procesos de originación, análisis de riesgos y gestión de activos ha reducido barreras históricas para el inversor institucional, facilitando una visión granular del mercado español y permitiendo decisiones más ágiles y fundamentadas.
No obstante, el perfil del nuevo capital es más disciplinado y selectivo que en ciclos anteriores. La lógica oportunista ha dado paso a estrategias de capital paciente, centradas en retornos ajustados al riesgo y gestión activa del activo. Este giro cualitativo representa una maduración del mercado español, más cercano ya al estándar nórdico o alemán en cuanto a sofisticación inversora.
A falta de datos consolidados para el segundo trimestre, la tendencia sugiere que España podría cerrar 2025 con un volumen de inversión extranjera inmobiliaria por encima de los 10.000 millones de euros, si se mantiene el ritmo actual. El mercado da así señales claras de haber superado su fase de ajuste, y de estar entrando en un nuevo ciclo marcado por la profesionalización, la estabilidad y la consolidación del capital institucional.
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