La escalada geopolítica refuerza la demanda de activos refugio y reactiva el interés por el inmobiliario patrimonial
26/05/2025 - ⏱️ 4 min
La creciente inestabilidad geopolítica internacional está reforzando el atractivo del inmobiliario como activo refugio entre los grandes patrimonios e inversores institucionales europeos. En un contexto marcado por la prolongación del conflicto en Ucrania, la tensión creciente en Oriente Medio y los episodios de fragmentación comercial entre Estados Unidos y China, el capital está buscando protección en activos reales con capacidad de conservar valor ante escenarios de disrupción prolongada.
El informe “Asset Allocation under Geopolitical Tension”, publicado por UBS Wealth Management el pasado 20 de mayo, sitúa al real estate urbano consolidado, junto con el oro y la deuda pública de países core, como las principales clases de activo elegidas para proteger patrimonio frente a shocks sistémicos. El inmobiliario destaca especialmente por su combinación de tangibilidad, baja correlación con activos financieros líquidos y su capacidad de generar flujo de caja en ciclos adversos.
A lo largo del primer cuatrimestre de 2025, se ha observado una clara rotación de capital desde mercados bursátiles volátiles hacia activos con características patrimoniales. El incremento de posiciones inmobiliarias por parte de family offices, gestoras de patrimonios y fundaciones privadas ha sido particularmente notorio en España, Portugal e Italia, donde el acceso a activos prime con rentabilidades moderadas pero estables sigue siendo competitivo respecto a otros mercados maduros.
La demanda se está concentrando en activos estabilizados en centros urbanos, con gestión operativa delegada, bajo riesgo regulatorio y contratos de arrendamiento a largo plazo. En ciudades como Madrid, Málaga y Lisboa, el volumen de operaciones de compraventa de edificios completos en alquiler ha crecido un 28 % interanual, con operaciones lideradas por vehículos patrimonialistas de origen suizo, francés y latinoamericano.
Desde la perspectiva de los gestores de inversión, la ventaja estructural del inmobiliario frente a otros activos tradicionales en este entorno reside en su capacidad de preservación de valor nominal y real, así como en su baja elasticidad al riesgo político global. A diferencia de las acciones o los bonos, que reaccionan de forma inmediata ante eventos exógenos, el inmobiliario se comporta con mayor inercia, lo que proporciona margen de maniobra en entornos de alta incertidumbre.
El contexto monetario también favorece este reposicionamiento. Si bien los tipos de interés siguen siendo elevados en términos históricos, las señales emitidas por el Banco Central Europeo y la Reserva Federal apuntan a una próxima flexibilización, lo que incrementa el atractivo relativo de activos reales con rentas protegidas frente a la inflación. Según Pictet AM, el real estate europeo ofrece en este momento “una combinación rara de yield atractiva, valoraciones deprimidas y perfil de riesgo más defensivo que la media del mercado”.
Además, el real estate ofrece una cobertura natural frente al riesgo de inflación importada, derivado del encarecimiento energético o la disrupción de cadenas de suministro. En este sentido, los contratos indexados al IPC y la escasez estructural de oferta en muchas capitales europeas actúan como palancas de defensa para el inversor conservador.
Los analistas destacan que este retorno del inmobiliario como activo refugio no implica un retorno al ciclo especulativo. Al contrario, el capital que se está posicionando es de largo plazo, con estrategias de conservación intergeneracional y gestión activa del riesgo. “No se trata de arbitrar precios o multiplicar rentabilidades, sino de proteger patrimonio en un mundo más incierto, menos líquido y más fragmentado”, explica un socio de una firma suiza con más de 2.000 millones de euros bajo gestión.
A corto plazo, esta tendencia podría seguir profundizándose si se intensifican los factores de tensión geopolítica. A medio plazo, consolida la idea de que el inmobiliario ha recuperado su papel central en las carteras institucionales como activo core en escenarios de flight to safety.
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