Indonesia lanza una nueva capital desde cero: ¿puede el inversor minorista participar en Nusantara?
22/05/2025 - ⏱️ 3 min
En 2025, Indonesia ha dado un paso histórico con la construcción activa de Nusantara, su nueva capital política y administrativa, situada en la isla de Borneo. Concebida como un proyecto urbano inteligente, sostenible y resiliente, la ciudad busca aliviar la presión demográfica de Yakarta —una de las ciudades más pobladas y contaminadas del mundo— y convertirse en el epicentro institucional y tecnológico del Sudeste Asiático.
Más allá de su carácter simbólico y geopolítico, Nusantara representa una de las mayores operaciones de real estate a escala nacional del siglo XXI. Y, por primera vez, algunas estructuras financieras están permitiendo la entrada de capital minorista internacional en fases tempranas, a través de vehículos digitales y fraccionados.
Un proyecto de país con ambición global
El plan de Nusantara contempla una ciudad de más de un millón de habitantes antes de 2040, distribuida en 256.000 hectáreas, con una primera fase de infraestructuras clave ya en ejecución: autopistas, sistemas de agua, redes eléctricas subterráneas, transporte eléctrico y el Palacio Presidencial, cuya entrega está prevista para agosto de 2024 (fuente: Indonesian Ministry of Public Works and Housing, abril 2025).
El enfoque es híbrido: infraestructura pública financiada por el Estado (alrededor del 20 % del total) y participación masiva de capital privado nacional e internacional para el desarrollo de parques tecnológicos, complejos residenciales, hoteles, centros médicos, hubs universitarios y zonas verdes.
Fondos de Emiratos Árabes Unidos, Corea del Sur y Japón ya han comprometido inversiones. Pero también se están abriendo estructuras accesibles al pequeño inversor mediante plataformas reguladas en Singapur, Dubái y, más recientemente, en Europa.
¿Cómo puede participar el inversor minorista?
Aunque los grandes contratos están reservados a promotoras y fondos institucionales, varias plataformas están empezando a ofrecer acceso indirecto a activos inmobiliarios ubicados en Nusantara, mediante:
- Tokenización de derechos sobre unidades residenciales en preconstrucción, con tickets desde 100 €.
- Crowdlending para fases iniciales de construcción, garantizado por activos ya adjudicados.
- SPVs híbridos con exposición al mercado inmobiliario y a los servicios públicos concesionados, como energía limpia o movilidad urbana.
En algunos casos, se permite la inversión desde jurisdicciones europeas mediante pasarelas legales bajo Reglamento ECSPR, siempre que se trate de plataformas con estructura validada en la UE. Este modelo permite al inversor minorista exponerse a una macrooperación urbanística con lógica patrimonial, potencial de revalorización y riesgo diversificado por etapas.
¿Qué lo hace interesante?
Varios factores convierten a Nusantara en un caso singular:
- Apoyo institucional total: no es un proyecto privado especulativo, sino una ciudad promovida por ley como capital del país.
- Crecimiento demográfico garantizado: más de 16 ministerios y agencias gubernamentales están trasladando ya personal.
- Estandarización urbanística: los desarrollos siguen normas unificadas, con zonas funcionales definidas y criterios sostenibles desde el diseño.
- Valorización estructural del suelo: el terreno adjudicado en las primeras fases ya ha aumentado su valor en más de un 35 % desde 2022.
A diferencia de otras “ciudades desde cero” que han quedado como ejercicios de marketing urbano, Nusantara tiene el respaldo del Estado, presupuesto asignado y un cronograma activo.
¿Riesgos a tener en cuenta?
Como en toda inversión en mercados emergentes, existen riesgos relevantes:
- Exposición cambiaria al rupiah indonesio, aunque algunos instrumentos están denominados en USD.
- Riesgo político a largo plazo, si hay cambios en la administración o en el enfoque de gasto público.
- Ejecución y entrega de activos, especialmente en fases 2 y 3, más sujetas a participación privada.
- Liquidez limitada: la mayoría de las inversiones están estructuradas para plazos medios (5-10 años).
Por ello, este tipo de oportunidad debe considerarse dentro de una estrategia diversificada, orientada a crecimiento patrimonial y no a rentabilidad inmediata.
¿Una nueva frontera para el real estate digital?
Para plataformas de inversión digital como MVI, proyectos como Nusantara marcan el inicio de una nueva era: ya no se trata solo de invertir en un edificio, sino en ciudades planificadas desde su origen, con acceso descentralizado y visión internacional.
A medida que el mercado global incorpore más herramientas legales, tecnológicas y financieras, veremos una creciente participación del inversor europeo en desarrollos de escala, a través de modelos fraccionados, tokenizados y con transparencia institucional.
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