Grecia lanza un nuevo programa Golden Visa ligado a inversión en islas poco pobladas
21/05/2025 - ⏱️ 3 min
El Gobierno de Grecia ha anunciado este mes un nuevo programa de residencia para inversores extranjeros que decidan adquirir inmuebles o financiar desarrollos inmobiliarios en islas poco pobladas o regiones rurales con riesgo de despoblación. Esta versión revisada del popular “Golden Visa” —que otorga permiso de residencia a cambio de inversión inmobiliaria— busca redistribuir el capital extranjero fuera de Atenas y las zonas turísticas saturadas, incentivando la revitalización de comunidades insulares y del interior.
Según el anuncio del Ministerio de Migración y Asilo (mayo 2025), los nuevos criterios permitirán obtener la residencia griega con inversiones desde 150.000 € (en lugar de los 500.000 € requeridos en ciudades como Atenas o Salónica), siempre que el activo esté ubicado en una zona prioritaria definida como despoblada o con baja densidad demográfica.
Un giro estratégico en la política de atracción de capital
El programa original de Golden Visa griego —lanzado en 2013— ha captado más de 4.000 millones de euros en inversión inmobiliaria, pero se ha concentrado en pocos municipios. Esto ha generado tensiones en los precios locales, gentrificación y críticas sociales, similares a las sufridas por Lisboa o Barcelona.
Con esta nueva variante, el gobierno busca:
- Reactivar núcleos urbanos semiabandonados, especialmente en islas del mar Egeo y Jónico como Ítaca, Lemnos, Kythira o Samos.
- Fomentar la rehabilitación del parque construido existente, en lugar de nuevas promociones masivas.
- Incentivar una inversión más estable, con efecto positivo sobre el tejido económico local (comercios, servicios, turismo de estancia prolongada).
Se estima que más de 40 municipios podrían calificar para el programa, muchos de ellos con acceso aéreo o marítimo y potencial turístico no desarrollado.
¿Qué oportunidades ofrece al inversor digital?
Esta iniciativa abre un campo interesante para plataformas de inversión inmobiliaria digital, que pueden:
- Estructurar SPVs tokenizados que agrupen inmuebles rehabilitados en estas zonas, permitiendo a un inversor extranjero obtener su residencia sin gestionar el activo directamente.
- Ofrecer modelos híbridos de uso y rentabilidad, combinando segunda residencia temporal con ingresos por alquiler turístico de baja densidad.
- Crear club deals o vehículos temáticos centrados en revitalización cultural o patrimonial.
La bajada del umbral mínimo (150.000 €) también permite combinar aportaciones de varios inversores minoristas en una misma estructura legal, facilitando el acceso a Golden Visas en coinversión con otros residentes europeos o asiáticos.
¿Quién está mirando hacia Grecia?
Según datos del Enterprise Greece, los principales países emisores de solicitudes en 2024 fueron China, Israel, Líbano, Estados Unidos y Turquía. Sin embargo, con esta nueva versión del programa, se espera atraer perfiles patrimoniales medios-altos europeos, interesados en:
- Diversificación geográfica y fiscal.
- Acceso al espacio Schengen sin necesidad de residencia permanente.
- Activos inmobiliarios con potencial de revalorización y uso mixto.
¿Qué debe tener en cuenta el inversor?
Los activos deben ubicarse en zonas certificadas por el Gobierno como elegibles bajo el nuevo esquema.
La gestión del activo debe estar garantizada por un operador profesional, para cumplir con los requisitos de residencia sin uso personal constante.
El vehículo legal debe ajustarse a normativa griega y de la jurisdicción del inversor, especialmente en términos fiscales y de prevención de blanqueo de capitales.
Además, conviene analizar la viabilidad turística o patrimonial del inmueble, su potencial de rentabilidad y las condiciones de salida tras cinco años (cuando puede solicitarse la renovación o nacionalización).
Grecia apuesta por un real estate más inclusivo… y conectado
La nueva Golden Visa no solo es una herramienta migratoria, sino también una palanca de desarrollo territorial inteligente. Vincular residencia con regeneración y digitalización puede ser una fórmula potente para equilibrar el territorio, canalizar capital minorista y reactivar economías locales sin caer en la sobreexplotación turística.
Para plataformas como MVI, esta tendencia representa una oportunidad clara de internacionalización estructurada, orientada a inversores con sensibilidad patrimonial, visión europea y voluntad de contribuir a modelos de inversión con impacto real.
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