Las grandes gestoras aumentan su exposición a activos reales y elevan el peso del inmobiliario frente a la renta fija en 2025

26/05/2025 - ⏱️ 4 min

El cambio de régimen monetario en Europa ha acelerado una transformación silenciosa en las asignaciones estratégicas de capital por parte de las grandes gestoras globales. Firmas como BlackRock, Amundi, Schroders y AXA IM han comenzado a reequilibrar sus carteras aumentando significativamente su exposición a activos reales, con un foco renovado en el inmobiliario europeo y en particular en el sur del continente.

En sus informes anuales de perspectivas de inversión, publicados durante el primer trimestre de 2025, todas coinciden en un mensaje común: el entorno actual de rentabilidades reales ajustadas por inflación, unido a la volatilidad creciente de la renta fija tradicional, hace del inmobiliario una clase de activo estratégica para preservar valor a largo plazo y obtener flujos estables.

En el caso de BlackRock, el peso del inmobiliario directo dentro de sus vehículos patrimoniales se ha duplicado desde 2022, pasando del 6 % al 12 %, con una sobreponderación en segmentos residenciales urbanos y logísticos. Amundi, por su parte, ha lanzado un nuevo fondo paneuropeo de renta inmobiliaria centrado en España e Italia, con un capital objetivo de 2.000 millones de euros y mandato de inversión a 15 años.

La rotación desde renta fija hacia activos reales responde tanto a factores macroeconómicos como estructurales. Por un lado, los tipos de interés en máximos cíclicos, combinados con una inflación aún persistente, han erosionado la rentabilidad real de muchos bonos soberanos y corporativos. Por otro, el inmobiliario permite capturar yield real positivo a través de rentas indexadas y apreciación de capital en mercados con desequilibrios estructurales de oferta y demanda.

“En un entorno de inflación moderada y crecimiento estable, los activos reales ofrecen una cobertura natural frente a la pérdida de poder adquisitivo y una alternativa a la deuda pública, cuya correlación con tipos ha vuelto a niveles históricos”, señalaba recientemente Vincent Mortier, CIO de Amundi, en su presentación del Outlook 2025 (marzo de 2025).

A nivel operativo, las gestoras están priorizando vehículos con gobernanza institucional, diversificación geográfica y estructuras fiscalmente eficientes, como los fondos luxemburgueses de tipo RAIF o las sociedades cotizadas españolas especializadas (SOCIMI privadas). En este contexto, ciudades como Madrid, Valencia, Lisboa o Milán están captando flujos que anteriormente se dirigían a Londres, Frankfurt o Ámsterdam.

En cuanto a los segmentos objetivo, el residencial en alquiler con gestión integrada, el logístico urbano y las residencias para mayores encabezan las estrategias core-plus. Por otro lado, los activos value-add también están ganando protagonismo, especialmente en zonas donde el precio del suelo ha tocado fondo y donde hay margen para la revalorización operativa mediante mejoras ESG o reposicionamiento comercial.

El reposicionamiento estratégico hacia inmobiliario no implica un abandono de la renta fija, sino un ajuste en su papel dentro de la cartera. Las gestoras están relegando la deuda pública a funciones defensivas o de liquidez, mientras que buscan en el real estate la combinación de flujo recurrente, cobertura inflacionaria y potencial de revalorización patrimonial. Para los inversores institucionales que gestionan pasivos a largo plazo —como fondos de pensiones o aseguradoras— esta combinación se ha vuelto más difícil de encontrar en productos tradicionales.

En paralelo, se observa una mayor sofisticación en la forma de invertir en real estate. El uso de tokenización, custodia digital y herramientas de reporting granular ha reducido los costes operativos y aumentado la transparencia, lo que refuerza la tesis de que el inmobiliario está dejando de ser una inversión “alternativa” para integrarse como clase de activo core.

El mercado español, en particular, se está beneficiando de esta nueva tendencia por su crecimiento demográfico, entorno regulatorio competitivo y la profesionalización del sector promotor. La combinación de fundamentos sólidos y eficiencia de precios posiciona a España como uno de los destinos más atractivos del sur de Europa para el capital institucional global.

En resumen, las grandes gestoras están redefiniendo el papel del inmobiliario como motor de rentabilidad estructural en carteras diversificadas. En un entorno donde la renta fija ya no cumple su promesa histórica de preservación de capital real, el ladrillo regresa como refugio de valor con lógica financiera.

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