El fondo soberano noruego entra en el mercado español de vivienda en alquiler con una operación emblemática en Madrid
27/05/2025 - ⏱️ 4 min
El fondo soberano de Noruega, gestionado por Norges Bank Investment Management (NBIM), ha formalizado su entrada en el mercado residencial español mediante la adquisición de una cartera de viviendas en alquiler en Madrid, en una operación valorada en más de 150 millones de euros, según fuentes del sector inmobiliario consultadas por Expansión (27 de mayo de 2025). Se trata de la primera inversión directa del fondo noruego en activos residenciales en España, marcando un punto de inflexión en la percepción internacional del mercado español de alquiler como destino institucional.
La operación se ha estructurado a través de una sociedad conjunta con un gestor local especializado en activos estabilizados, siguiendo el modelo core-core plus que NBIM aplica en otros mercados europeos. La cartera adquirida comprende seis promociones completas, con más de 600 viviendas en renta, ubicadas en zonas como Valdebebas, Ensanche de Vallecas y Méndez Álvaro, todas con ocupación superior al 95 % y contratos de alquiler indexados al IPC.
El movimiento no es aislado. Se enmarca en una estrategia más amplia de diversificación del fondo soberano, que desde 2023 ha intensificado su exposición al inmobiliario europeo residencial, especialmente en mercados con desequilibrios estructurales entre oferta y demanda. España, con una presión demográfica creciente, baja tasa de vivienda en alquiler institucional y estabilidad jurídica relativa, ha pasado a ocupar un lugar destacado en esa estrategia.
El fondo noruego, que gestiona más de 1,5 billones de euros en activos a nivel global, ya contaba con presencia en España en sectores como oficinas y retail prime, con participaciones en activos emblemáticos en Paseo de Gracia o la calle Serrano. Sin embargo, hasta ahora se había mantenido al margen del segmento residencial, considerado durante años como un mercado fragmentado, con rentabilidades modestas y riesgo político elevado. La entrada en vivienda supone un cambio de posicionamiento estratégico que puede tener efectos de arrastre sobre otros inversores institucionales globales.
“La entrada de NBIM envía una señal clara al mercado: el residencial español está maduro para capital paciente y profesional. No se trata de una apuesta táctica, sino de una tesis de largo plazo sobre estabilidad de rentas, protección frente a inflación y apreciación patrimonial controlada”, explica un directivo de una consultora internacional involucrada en la operación.
La elección del formato de alquiler, frente a la tradicional compra de suelo o promoción, también refleja una preferencia por activos que generan cash flow inmediato y requieren menor exposición al ciclo de permisos, construcción y venta. En un entorno de tipos altos pero estables, la capacidad del residencial de alquiler para generar rentabilidad ajustada al riesgo ha ganado atractivo entre los grandes fondos.
El movimiento podría tener efectos tangibles sobre el mercado local. El incremento de capital institucional interesado en residencial puede traducirse en mayor competencia por carteras ya estabilizadas, una profesionalización progresiva del sector del alquiler y una consolidación de operadores locales dispuestos a colaborar con capital extranjero bajo esquemas de coinversión o gestión delegada.
Por otra parte, la operación se produce en un momento de moderación en el coste de la financiación, reducción de la inflación subyacente y mejora de las previsiones macroeconómicas para España. Esta combinación de factores, unida al cambio de percepción del marco regulatorio tras la estabilización del Gobierno central y la mayor autonomía de las comunidades en política de vivienda, ha eliminado buena parte de las dudas que limitaban la entrada de ciertos inversores internacionales en el sector.
Si bien el mercado institucional de alquiler en España sigue lejos de los niveles de Alemania o Francia, la tendencia parece irreversible. La entrada del fondo noruego no solo valida el mercado desde el punto de vista financiero, sino que revaloriza la credibilidad del sector a ojos de actores globales que hasta ahora observaban con cautela.
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