La financiación mezzanine gana protagonismo en el real estate español
28/05/2025 - ⏱️ 4 min
El mercado español de financiación alternativa ha comenzado a mostrar señales claras de reactivación en su segmento mezzanine, un instrumento híbrido entre deuda y capital que permite a los promotores inmobiliarios complementar la financiación senior bancaria en un entorno de tipos elevados y criterios de concesión más estrictos.
A medida que las entidades financieras tradicionales han endurecido sus condiciones tras la subida de tipos iniciada en 2022 por el Banco Central Europeo, el apetito por estructuras intermedias como el mezzanine real estate ha crecido de forma sostenida durante 2024 y el primer trimestre de 2025.
Firmas especializadas como Xenia Capital, Urbanitae, Alantra y Harrison Street están operando activamente en esta modalidad, canalizando recursos de fondos de deuda privada, aseguradoras y family offices hacia proyectos que, por su tamaño o nivel de apalancamiento, no cumplen los parámetros convencionales del crédito bancario.
Según el análisis de Xenia Capital, “la financiación mezzanine representa actualmente entre el 10 % y el 25 % del capital total en estructuras de desarrollo residencial en Madrid, Barcelona, Málaga y Valencia”, especialmente en operaciones de entre 3 y 20 millones de euros.
Este instrumento permite cubrir el tramo intermedio entre el equity del promotor y el préstamo bancario, a menudo con una remuneración combinada de intereses y participación en beneficios, ajustada al riesgo del proyecto.
Este tipo de financiación se ha vuelto especialmente relevante en proyectos Build-to-Rent, residencias para estudiantes o desarrollos en suelos urbanos con tramitación avanzada. La estructura típica ofrece una rentabilidad interna (IRR) para el prestamista de entre el 10 % y el 14 %, según la duración y grado de subordinación.
Mientras que hace una década este tipo de capital provenía mayoritariamente de fondos oportunistas extranjeros, el mercado actual está dominado por vehículos nacionales e institucionales europeos que buscan yield estructural con control de riesgos.
Según el Real Estate Debt Report 2024 elaborado por IPE Real Assets, el mercado europeo de deuda alternativa en real estate superó los 52.000 millones de euros, con un crecimiento del 11 % respecto al año anterior.
España representa ya el cuarto destino preferente en Europa continental, por detrás de Alemania, Francia y Países Bajos.
Los promotores han empezado a estructurar operaciones con capas de capital más complejas, incorporando tres tramos: equity promotor (15–20 %), mezzanine subordinada (15–25 %) y deuda bancaria principal (hasta el 60 %).
“El crédito mezzanine permite ejecutar proyectos sin necesidad de ampliar capital ni diluir el control del promotor, pero exige disciplina financiera, reporting profesional y transparencia en la estructura de costes”, explicaba un director de operaciones de una promotora catalana.
Desde el punto de vista legal, la financiación mezzanine se formaliza habitualmente mediante préstamos participativos, deuda subordinada convertible o préstamos puente con garantía subordinada, todos ellos regulados por la Ley 5/2015 de fomento de la financiación empresarial.
El entorno macro también ha jugado a favor. Aunque los tipos de interés siguen elevados, el mercado descuenta un probable recorte por parte del BCE en el segundo semestre de 2025. Al mismo tiempo, la banca mantiene su prudencia, dejando espacio para estructuras intermedias.
En definitiva, la financiación mezzanine se está consolidando en España como una pieza estratégica dentro del ecosistema de capital inmobiliario, ofreciendo una alternativa eficiente para promotores e inversores que buscan rentabilidad con riesgo controlado.
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