¿Es viable el modelo build-to-rent en ciudades medianas? Variables clave para su éxito
El modelo build-to-rent (BTR) —construir viviendas destinadas directamente al alquiler y gestionarlas como un activo— ha ganado protagonismo en grandes capitales como Madrid o Barcelona.
Sin embargo, a medida que esas ciudades se saturan y los costes se disparan, muchos promotores e inversores están girando la vista hacia ciudades medianas como Valladolid, Murcia, A Coruña o Tarragona.
La pregunta clave es: ¿es viable replicar el modelo BTR fuera de los grandes núcleos urbanos? La respuesta depende de múltiples variables. A continuación, analizamos los factores más relevantes para determinar si un proyecto BTR tiene sentido económico y operativo en este nuevo contexto.
1. Demanda estructural de alquiler
El primer paso en cualquier análisis de viabilidad es estudiar si hay una base sólida de demanda de alquiler. En muchas ciudades medianas, el mercado del alquiler ha sido tradicionalmente reducido y dominado por pequeños propietarios. Para que un BTR tenga éxito, debe existir una demanda suficientemente amplia, constante y solvente.
2. Rentabilidad bruta vs. coste de desarrollo
Aunque el coste del suelo y de construcción suele ser más bajo en ciudades medianas, también lo son las rentas. Esto hace que la rentabilidad bruta se mantenga ajustada. Para que un proyecto BTR sea viable en términos financieros, la relación entre inversión total y renta mensual debe generar al menos un rendimiento del 6 % anual.
3. Escala mínima para eficiencia operativa
Uno de los errores más comunes es plantear proyectos BTR demasiado pequeños. Para que un BTR sea viable operativamente, lo recomendable es que tenga al menos entre 30 y 50 unidades, lo cual permite una gestión eficiente del activo.
4. Entorno político y normativo
La rentabilidad de un BTR no solo depende del mercado y de los costes: también está condicionada por el marco legal y político. Antes de lanzar un proyecto BTR en una localidad concreta, es clave analizar el marco regulatorio municipal y autonómico.
5. Estrategia de salida: el factor olvidado
A diferencia de un proyecto de venta tradicional, un BTR es un activo patrimonial. En ciudades medianas, la liquidez institucional es limitada, por lo que es esencial tener clara la estrategia de salida desde el inicio.
Conclusión: un modelo posible, pero exigente
El build-to-rent en ciudades medianas no es inviable, pero su éxito depende de una demanda real de alquiler solvente, rentabilidades superiores al 6 %, escala operativa mínima, un marco legal adecuado y una salida clara y viable.
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