El Gobierno estudia vincular deducciones fiscales al alquiler asequible en promociones privadas
22/05/2025 - ⏱️ 3 min
El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana está trabajando en una propuesta de incentivos fiscales para promotores privados que destinen parte de sus viviendas al alquiler asequible, según avanzó esta semana Cinco Días (13 de mayo de 2025). La medida, todavía en fase de estudio, busca reforzar la colaboración público-privada y aumentar rápidamente la oferta en zonas tensionadas, sin necesidad de asumir directamente la construcción desde la administración.
El mecanismo consistiría en permitir deducciones en el Impuesto de Sociedades o en el IRPF a aquellos promotores que reserven un porcentaje de sus proyectos a alquiler con precio limitado durante un mínimo de 10 años. Además, podría ir acompañado de bonificaciones en tributos locales (IBI, ICIO) y acceso preferente a suelo público o financiación blanda, en función de la localización del proyecto.
Un enfoque fiscal para un problema estructural
España arrastra un déficit crónico de vivienda asequible, especialmente en grandes ciudades como Madrid, Barcelona, Palma, Málaga o Valencia. La presión demográfica, el auge del alquiler turístico y la escasa rotación del parque de vivienda disponible han disparado los precios, mientras el parque público apenas alcanza el 2 % del total.
La propuesta del Gobierno parte de un diagnóstico claro: el sector privado construye vivienda, pero no lo hace al ritmo ni en el rango de precios que la sociedad necesita. En lugar de imponer nuevas restricciones, se plantea alinear incentivos fiscales con objetivos sociales, generando un marco de rentabilidad razonable para promotores e inversores institucionales.
¿Qué implicaciones tiene para el inversor minorista?
Para los inversores digitales que acceden al mercado inmobiliario a través de SPVs fraccionados o plataformas de crowdfunding, este tipo de incentivos podría tener un impacto directo sobre la rentabilidad neta de los proyectos. Si se aprueban las deducciones previstas, las promociones con componente asequible podrían:
- Obtener mayor rentabilidad tras impuestos, a pesar de aplicar alquileres limitados.
- Tener acceso prioritario a suelo público o suelo cedido, lo que reduce el coste inicial.
- Mejorar su perfil ESG, aumentando su atractivo para inversores con criterios de impacto.
Además, los proyectos podrían beneficiarse de una demanda más estable y predecible, al estar orientados a un segmento con fuerte presión de búsqueda de vivienda y menor riesgo de vacancia.
¿Cómo se estructurarían estos proyectos?
Los modelos más probables serían estructuras híbridas, en las que una parte del proyecto se comercializa a precio de mercado y otra se reserva a alquiler asequible, con contrato de larga duración y supervisión pública. Esta fórmula ya se ha ensayado en ciudades como Viena, París o Ámsterdam, con resultados estables y rentabilidades moderadas pero sostenidas.
En España, podrían articularse a través de:
- SPVs inmobiliarios tokenizados, que repartan beneficios netos tras aplicar las deducciones fiscales.
- Financiación participativa vía crowdlending, con tipos de interés ajustados al riesgo y con garantías de cumplimiento social.
- Coinversión con fondos públicos o fundaciones sociales, en proyectos con lógica mixta.
Retos y condiciones clave
El éxito de la medida dependerá de varios factores:
- Claridad en la normativa fiscal: las deducciones deben estar bien definidas y accesibles para promotores de distinto tamaño.
- Agilidad en la tramitación de licencias y certificación del uso asequible: si los tiempos administrativos son lentos, el incentivo pierde valor.
- Estabilidad jurídica: los inversores necesitan previsibilidad para comprometer capital en horizontes de 10 a 15 años.
La medida podría incluir también beneficios para propietarios individuales que cedan sus inmuebles a programas públicos de alquiler asequible, creando un marco complementario para la movilización del parque vacío.
Conclusión: impacto y rentabilidad pueden ir de la mano
Esta propuesta representa un cambio de enfoque pragmático, que reconoce la necesidad de involucrar al capital privado en la solución del problema habitacional. Para plataformas de inversión digital, puede abrir una nueva categoría de producto: promociones mixtas con deducción fiscal y retorno controlado, atractiva para perfiles patrimoniales, conservadores y con sensibilidad social.
En un mercado cada vez más competitivo, este tipo de proyectos pueden convertirse en una oportunidad diferencial para el inversor minorista que busca activos reales, rentabilidad neta optimizada y alineamiento con políticas públicas sostenibles.
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