Chile regula los SPAC inmobiliarios: ¿nuevo modelo de salida para promotores digitales?
23/05/2025 - ⏱️ 3 min
El regulador financiero de Chile —la Comisión para el Mercado Financiero (CMF)— ha aprobado este mes un nuevo marco normativo que permite la creación y cotización en bolsa de SPACs (Special Purpose Acquisition Companies) específicamente orientados al sector inmobiliario. Esta medida convierte a Chile en el primer país latinoamericano en regular explícitamente los SPAC inmobiliarios, abriendo un canal alternativo de financiación y liquidez para promotores, gestoras de activos y plataformas digitales.
La resolución, publicada el 2 de mayo de 2025 en el Diario Oficial de la República de Chile, establece los requisitos para la constitución de SPACs con fines inmobiliarios, incluyendo controles de gobernanza, transparencia y plazos máximos para ejecutar la adquisición o fusión objetivo.
¿Qué es un SPAC y por qué es relevante para el real estate?
Un SPAC es una empresa “en blanco” que sale a bolsa sin operaciones propias, con el único fin de recaudar capital y luego fusionarse con una empresa operativa. Aunque se han utilizado sobre todo en sectores como tecnología o salud, el formato es ideal para dar salida a vehículos inmobiliarios ya rentables o con cartera sólida de activos, sin necesidad de pasar por un proceso tradicional de IPO largo y costoso.
La novedad en Chile es que los SPACs regulados podrán:
- Tener una tesis 100 % inmobiliaria, centrada en activos físicos, promociones en curso o desarrollos urbanos.
- Cotizar en la Bolsa de Santiago bajo un formato simplificado, con posibilidad de atraer inversores institucionales y minoristas.
- Servir como mecanismo de salida para plataformas de inversión fraccionada o SPVs privados que buscan liquidez o acceso a capital institucional.
¿Qué oportunidades se abren para plataformas digitales?
Para las plataformas proptech o fintech inmobiliarias —incluidas aquellas que operan en Europa con visión de expansión internacional— esta medida ofrece un nuevo modelo de monetización de carteras tokenizadas o SPVs consolidados, especialmente si se estructuran como:
- Portafolios de activos estabilizados con renta garantizada, susceptibles de fusión con un SPAC.
- Proyectos de desarrollo con derechos adquiridos y preventas, que pueden justificar una valoración anticipada.
- Empresas de gestión de activos inmobiliarios digitales, con tecnología y pipeline propio, listas para escalar con capital bursátil.
También se abre la posibilidad de crear SPACs inmobiliarios temáticos, como vivienda asequible, senior living, logística urbana o regeneración patrimonial, con un enfoque compatible con criterios ESG.
¿Puede participar el inversor minorista?
Sí. El marco chileno permite que los SPACs inmobiliarios coticen en mercados regulados con acceso minorista, y se exige una estructura de control transparente, con:
- Periodo máximo de 24 meses para ejecutar la adquisición.
- Derecho de reembolso para el inversor si no se ejecuta.
- Información financiera auditada y supervisión continua por la CMF.
Esto abre la puerta a que un pequeño inversor acceda, desde el mercado bursátil, a carteras de real estate curado, con liquidez periódica y proyección de crecimiento, sin necesidad de entrar directamente en una plataforma tokenizada o crowdfunding.
¿Qué implicaciones tiene para Europa y España?
Aunque el modelo SPAC ha generado cierta cautela en mercados maduros como EE. UU., su aplicación selectiva al real estate, con regulación sólida y transparencia, puede convertirse en una herramienta útil para plataformas como MVI.
Chile puede funcionar como laboratorio jurídico y operativo para replicar modelos similares en Europa, especialmente en segmentos donde:
- La coinversión minorista genera vehículos eficientes, pero sin liquidez clara.
- El apetito institucional existe, pero requiere estructuras consolidadas.
- La tecnología permite trazabilidad de activos y gobernanza escalable.
A medio plazo, no sería descabellado ver SPVs tokenizados que evolucionan hacia una fusión con SPACs cotizados en mercados alternativos europeos, creando una ruta completa desde el inversor digital hasta el capital institucional.
Conclusión: una salida alternativa para el nuevo real estate
La regulación chilena de SPACs inmobiliarios representa una innovación legal con implicaciones globales, que combina lo mejor del capital privado (agilidad, especialización) con el acceso y liquidez del mercado bursátil. Para promotores digitales, plataformas reguladas y gestores de activos tokenizados, esta vía puede convertirse en un modelo estratégico de escalado y salida.
En un contexto de transformación financiera del sector inmobiliario, donde convergen tecnología, regulación y demanda de liquidez, los SPACs especializados pueden ser la pieza que faltaba para cerrar el círculo entre creación de valor y realización de capital.
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