Barcelona reactiva licencias para coliving: ¿nueva oportunidad para inversores en microvivienda?
21/05/2025 - ⏱️ 3 min
El Ayuntamiento de Barcelona ha desbloqueado recientemente varias licencias urbanísticas que permiten el desarrollo de proyectos de coliving en distintos distritos de la ciudad, tras un periodo de parálisis regulatoria e incertidumbre legal iniciado en 2022. Esta reapertura parcial del mercado supone un giro significativo en la política municipal hacia nuevos modelos de vivienda colaborativa y puede representar una nueva vía de entrada para inversores minoristas a través de plataformas digitales.
Según fuentes del Consorci de l’Habitatge de Barcelona, los nuevos criterios aprobados en abril de 2025 permitirán la tramitación de licencias en zonas fuera del casco antiguo y con condiciones específicas de superficie, densidad y servicios compartidos. El desbloqueo ya ha tenido efecto: varias promotoras locales y fondos internacionales han confirmado su interés en relanzar proyectos paralizados en distritos como Sant Martí, Horta-Guinardó y Les Corts.
El coliving, ¿moda pasajera o solución estructural?
Aunque surgió como una tendencia entre jóvenes profesionales y nómadas digitales, el coliving está madurando hacia un producto inmobiliario con lógica económica y social sólida. En Barcelona, donde el alquiler medio supera los 1.200 € mensuales y el parque de vivienda pública no llega al 2 %, los modelos de residencia flexible y compartida se han convertido en una opción real para colectivos que no acceden ni al alquiler tradicional ni a la compra.
El coliving ofrece unidades privadas pequeñas combinadas con zonas comunes de alta calidad, en edificios gestionados profesionalmente y con servicios incluidos. Esta fórmula permite maximizar la rentabilidad por metro cuadrado y atraer a un perfil de inquilino solvente, sin renunciar a criterios de habitabilidad ni sostenibilidad.
Oportunidades para el inversor digital
El desbloqueo regulatorio en Barcelona puede tener un impacto directo en la oferta de proyectos para inversores minoristas, especialmente si se articulan a través de plataformas de tokenización o financiación participativa. El coliving encaja perfectamente con estos modelos por:
- Su alta rotación y rendimiento por habitación, que genera flujos constantes de caja.
- Su gestión profesionalizada, que permite estructurar SPVs con visibilidad operativa.
- La posibilidad de fraccionar la inversión en edificios o plantas completas, permitiendo participar desde 100 € o 500 €.
Algunas plataformas ya están preparando operaciones en barrios bien conectados donde los precios de entrada son competitivos y el retorno bruto potencial oscila entre el 7 % y el 10 % anual, según la configuración del activo y la estabilidad de la ocupación.
Qué dice la nueva normativa
Los nuevos criterios aprobados por el consistorio incluyen:
- Un mínimo de superficie por unidad habitacional (unos 24 m²).
- Áreas comunes obligatorias (cocina, comedor, lavandería, zonas de trabajo).
- Prohibición de implementar coliving en edificios residenciales existentes sin reforma integral.
- Limitación por distrito para evitar concentración excesiva.
Estas condiciones buscan equilibrar la innovación residencial con la protección del tejido vecinal y evitar el “efecto Airbnb 2.0” en determinados barrios. Aun así, abren la puerta a nuevas promociones bajo licencia clara, especialmente en solares o edificios sin uso consolidado.
Una tendencia que vuelve con fuerza
El coliving había perdido protagonismo en 2023 y 2024 por la subida de tipos, la inseguridad jurídica y el encarecimiento de materiales. Pero con la reactivación de las licencias, la expectativa de bajada progresiva del coste de financiación y la creciente demanda de vivienda accesible, el modelo vuelve a escena reforzado.
Además, la digitalización del canal de inversión permite que este tipo de producto —antes limitado a promotores profesionales— llegue al inversor minorista con estructuras transparentes, información detallada y control sobre los retornos.
Para plataformas como MVI, que combinan criterios de curación, licencias regulatorias y tecnología de tokenización, esta reapertura normativa puede traducirse en un nuevo canal de producto con alta rotación, demanda estructural y rentabilidades atractivas a medio plazo.
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