El Banco de España alerta de una posible sobrevaloración del mercado residencial
10/06/2025 - ⏱️ 2 min
El Banco de España ha emitido esta semana una señal de advertencia sobre el mercado de la vivienda. En su último Informe de Estabilidad Financiera (junio de 2025), el supervisor apunta a una posible sobrevaloración de los precios residenciales, especialmente en determinados mercados regionales, como Madrid, Baleares, Málaga y zonas costeras con fuerte demanda extranjera.
Según el análisis del regulador, los precios de la vivienda han aumentado por encima de lo explicado por los factores fundamentales —renta disponible, tipos de interés y oferta de vivienda—, lo que sugiere la existencia de una brecha de valoración acumulada en torno al 10 % a nivel nacional y hasta el 20 % en algunos micromercados turísticos.
La advertencia no implica el estallido inminente de una burbuja, pero sí un llamamiento explícito a la prudencia en la toma de decisiones de inversión y financiación, tanto por parte de los hogares como de las entidades de crédito.
Una subida de precios desconectada del ciclo económico
Desde 2020, los precios de la vivienda han crecido más del 27 % en términos nominales en España, con aumentos especialmente pronunciados desde mediados de 2022. Sin embargo, esta evolución se ha producido en un contexto de ralentización de la renta real disponible y encarecimiento progresivo del crédito hipotecario, lo que rompe con el patrón habitual de sincronía entre ingresos y valor del activo.
En regiones como Madrid y Baleares, el precio medio por metro cuadrado ha superado los niveles previos a la pandemia en más de un 30 %, lo que para el Banco de España constituye un signo de tensión estructural. La presión inversora, tanto nacional como internacional, junto a una oferta rígida por la escasez de suelo finalista, está empujando los precios por encima de su valor de equilibrio.
Riesgos para la estabilidad financiera
El informe advierte que esta dinámica puede aumentar la vulnerabilidad de las familias más expuestas a hipotecas recientes en zonas de alta valoración. Aunque el endeudamiento del hogar se mantiene estable en términos agregados, la subida de tipos ha elevado el esfuerzo financiero mensual, especialmente en hipotecas a tipo variable.
Asimismo, el Banco de España señala que las entidades financieras deben ser cautas en la evaluación de riesgos de crédito hipotecario. Aunque el sistema bancario español se considera bien capitalizado y con baja morosidad, una corrección abrupta del mercado inmobiliario podría afectar al valor de las garantías y erosionar la calidad crediticia.
Dinámicas divergentes en el mercado
El supervisor destaca que no todos los mercados presentan el mismo nivel de tensión. Mientras en grandes núcleos urbanos y zonas de alta demanda internacional los precios siguen al alza, en áreas del interior peninsular o provincias con bajo crecimiento demográfico se observa una mayor estabilidad e incluso caídas reales.
Este comportamiento asimétrico obliga a diseñar políticas públicas más específicas. El regulador reclama una actuación más decidida en materia de suelo urbanizable, agilización de licencias y fomento del alquiler asequible como herramientas para reducir las presiones de precio.
Conclusión: prudencia ante señales de sobrecalentamiento
El diagnóstico del Banco de España no implica una burbuja generalizada, pero sí una advertencia técnica con implicaciones relevantes. El mercado residencial español se enfrenta a una tensión entre liquidez inversora, escasa oferta y condiciones de financiación menos favorables.
En este contexto, se recomienda moderación tanto en el apalancamiento de los hogares como en la exposición bancaria al ladrillo. A su vez, el informe lanza un mensaje claro a los responsables públicos: sin una política activa de oferta y acceso, el mercado puede derivar en desequilibrios duraderos con consecuencias sociales y financieras.
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