El Banco de España alerta sobre sobrevaloración inmobiliaria y activa señales de riesgo sistémico
29/05/2025 - ⏱️ 4 min
El Banco de España ha advertido esta semana de una creciente sobrevaloración en el mercado residencial español, al estimar que el precio medio de la vivienda podría estar inflado entre un 1,1 % y un 8,5 %. La advertencia, recogida en su Informe de Estabilidad Financiera de primavera, eleva sensiblemente las cifras de sobreprecio frente al informe de otoño de 2024, en el que la institución situaba la desviación en un rango del 0,8 % al 4,8 %.
Aunque el regulador no ha calificado explícitamente la situación como una “burbuja inmobiliaria”, sí ha reconocido “indicios de sobrevaloración persistente”, particularmente en segmentos como la vivienda nueva y en áreas metropolitanas con tensión estructural de oferta. La advertencia ha sido interpretada por analistas y entidades financieras como un aviso de endurecimiento potencial en los criterios macroprudenciales.
Presión ascendente en precios y crédito
Los datos recogidos por el supervisor muestran que el precio de la vivienda nueva avanzó un 11 % interanual en el segundo semestre de 2024, el mayor incremento desde 2007. En paralelo, la ratio préstamo-valor (LTV) promedio de las hipotecas se mantiene por encima del 75 %, con una ligera tendencia al alza, mientras que la exposición crediticia de los bancos al real estate ha vuelto a niveles pre-COVID.
La combinación de demanda sólida —apoyada por la migración interna y la inversión extranjera— junto a una oferta muy rígida ha generado un entorno “vulnerable ante shocks externos”, según el informe. Este diagnóstico ha llevado al Banco de España a evaluar la posibilidad de activar herramientas de control como límites al LTV, al ratio deuda-ingresos (DTI) o incluso topes al crecimiento del crédito hipotecario en determinadas regiones.
Riesgo sistémico en evaluación
El supervisor insiste en que “no hay una burbuja en sentido estricto”, pero advierte que el contexto macroeconómico de tipos elevados, menor crecimiento y escasa productividad del sector puede amplificar los efectos de una corrección abrupta. El propio gobernador, Pablo Hernández de Cos, declaró que “el objetivo es evitar que se acumulen desequilibrios financieros como los que precedieron la crisis de 2008”.
Diversas entidades del sector, como la Asociación Hipotecaria Española y la patronal de promotores APCE, han reaccionado con cautela a la advertencia. Mientras que las primeras respaldan una mayor prudencia regulatoria, los promotores han defendido que la dinámica de precios responde a “una demanda solvente insatisfecha y a la falta de suelo finalista”, especialmente en áreas como Madrid, Málaga y Baleares.
Impacto en el inversor institucional y el capital extranjero
La advertencia del regulador coincide con un momento de fuerte actividad del capital internacional en el segmento residencial español. Fondos como AXA IM, PGIM o Blackstone han redoblado su exposición al build-to-rent, aprovechando la escasez de oferta y la elevada rentabilidad por alquiler en centros urbanos. La posibilidad de nuevas restricciones regulatorias genera incertidumbre sobre la rentabilidad a medio plazo de estas inversiones.
En paralelo, el Banco de España ha iniciado conversaciones con la Autoridad Bancaria Europea (EBA) para alinear sus herramientas de supervisión con las directrices de riesgo sistémico aplicadas en otras economías europeas. No se descarta que se introduzca una mayor segmentación regional de los límites de crédito, siguiendo modelos ya aplicados en países como Irlanda, Suecia o Países Bajos.
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