Análisis de viabilidad en promociones urbanas: claves para estructurar un proyecto rentable en 2025
En un contexto marcado por el encarecimiento de los costes, la presión normativa y un entorno financiero más exigente, estructurar una promoción urbana rentable en 2025 requiere mucho más que una buena ubicación.
Hoy, el análisis de viabilidad debe ser un ejercicio riguroso, dinámico y multidisciplinar si el promotor quiere asegurar la rentabilidad real del proyecto antes de asumir riesgos operativos o financieros.
1. Precio del suelo: más que ubicación
El coste del suelo sigue siendo el factor que más condiciona el margen del promotor. En ciudades como Madrid, Barcelona o Valencia, el suelo puede representar entre el 35 % y el 50 % del coste total del proyecto.
- Estudiar el precio €/m² edificable real, no solo el de adquisición.
- Considerar cargas urbanísticas, cesiones y tiempos de gestión si no es suelo finalista.
- Evaluar el coste de oportunidad de mantener el suelo inmovilizado en tramitaciones.
Un suelo mal comprado, aunque bien ubicado, puede arruinar un proyecto rentable sobre plano.
2. Coste de construcción: modelar con precisión, no por inercia
El ciclo alcista de los costes de construcción ha tocado techo, pero no se espera una bajada real en el corto plazo. El presupuesto de ejecución material (PEM) debe ajustarse con precios actualizados y proveedores contrastados.
- Diferenciar partidas fijas vs. variables según diseño.
- Incluir contingencias de al menos el 5 % para desviaciones técnicas.
- Considerar sistemas constructivos alternativos (industrialización parcial, modular, etc.)
- No olvidar costes indirectos: seguridad, licencias, seguros, estudios técnicos.
3. Estructura financiera: tipos, apalancamiento y tiempos
En 2025, el coste de la financiación es un componente central del análisis de viabilidad. Un proyecto con buenos números operativos puede fracasar si el apalancamiento es excesivo o los plazos se desalinean con los flujos de caja.
- Simular escenarios con tipos de interés entre el 4 % y el 6 %.
- Establecer una curva de tesorería realista (obra, licencias, ventas).
- Incorporar financiación alternativa si el apalancamiento bancario supera el 70 %.
- Definir puntos de equilibrio claros: cuándo el proyecto es rentable y cuándo no.
4. Plazos administrativos y comerciales: el factor tiempo
Uno de los mayores errores en el análisis de viabilidad es subestimar los plazos. El tiempo tiene coste financiero, pero también riesgo de mercado y normativo.
- Tramitación de licencias puede irse a 6–12 meses en ciudades grandes.
- La comercialización rara vez es lineal; absorber un proyecto completo puede llevar 18–24 meses.
- Un desfase de 6 meses puede suponer entre un 2 % y un 4 % del margen perdido.
5. Precio de venta objetivo y absorción esperada
El mayor error de cualquier promotor es sobrestimar el precio de venta y subestimar el tiempo de absorción.
- Definir un rango realista de €/m² de venta.
- Incorporar descuentos comerciales, gastos de notaría e IVA.
- Estimar una curva de ventas mensual realista.
- Sensibilizar el modelo con -5 % y -10 % en precios y ritmos.
Conclusión: viabilidad no es una hoja de Excel, es una estrategia
En 2025, hacer una promoción rentable no depende solo del suelo o de la venta final. Depende de cómo estructures el proyecto, cómo controles los tiempos y cómo gestiones el riesgo financiero.
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