El alquiler institucional gana terreno ante la caída de vivienda en propiedad entre jóvenes

28/05/2025 - ⏱️ 4 min

El acceso a la vivienda en propiedad entre la población joven en España ha alcanzado en 2025 su nivel más bajo en más de tres décadas, reflejando un cambio estructural que ya está transformando el mercado residencial. Según datos del Banco de España, solo el 25 % de los jóvenes de 30 años son propietarios de su vivienda, frente al 65 % de hace una década, lo que supone una caída histórica que ha reforzado el auge del modelo de alquiler institucionalizado, especialmente en grandes ciudades como Madrid, Barcelona, Málaga y Valencia.

El fenómeno responde a una confluencia de factores: precios de la vivienda que han crecido por encima de los ingresos reales, condiciones de financiación más estrictas tras la subida de tipos, menor estabilidad laboral entre los menores de 35 años y un retraso generalizado en los proyectos vitales, incluyendo la emancipación y la formación de familias.

El Banco de España, en su último Informe de Estabilidad Financiera, advierte de que “la tasa de esfuerzo para acceder a la compra de una vivienda para los hogares jóvenes supera ya el 40 % de los ingresos disponibles en la mayoría de los mercados urbanos tensionados”, situándose muy por encima del umbral de accesibilidad recomendado.

En este contexto, el alquiler residencial —y especialmente el alquiler gestionado profesionalmente por fondos y operadores institucionales— está ganando protagonismo como alternativa estable, flexible y económicamente viable para un segmento de la población históricamente excluido del mercado patrimonial.

Empresas como Ares, Dazia, Greystar, Culmia o BeCorp, entre otras, han ampliado sus carteras Build-to-Rent en los últimos tres años, centrándose en promociones completas destinadas íntegramente al arrendamiento, con modelos de gestión integrada, servicios adicionales y contratos ajustados a largo plazo.

La falta de acceso a la propiedad ha convertido al alquiler en el modo de tenencia dominante entre los menores de 35 años, especialmente en entornos urbanos. Según el INE, en ciudades como Barcelona o Madrid más del 70 % de los jóvenes emancipados viven en régimen de alquiler, en muchos casos compartido o temporal, lo que ha generado una demanda creciente de producto residencial adaptado: unidades más pequeñas, mayor flexibilidad contractual y espacios comunes.

Desde el punto de vista del capital institucional, este cambio de patrón demográfico ha sido interpretado como una oportunidad estructural de largo plazo. El alquiler gestionado permite capturar una demanda creciente, con ingresos estables, rotación controlada y una sensibilidad limitada a los ciclos económicos, siempre que el producto sea competitivo.

La aparición de nuevos vehículos de inversión centrados en alquiler asequible o alquiler flexible —con rentabilidades objetivo entre el 4,5 % y el 6 % neto anual— demuestra que el mercado está incorporando esta nueva realidad con rapidez. En paralelo, las administraciones públicas han comenzado a facilitar marcos regulatorios para favorecer este modelo, a través de concesiones de suelo en derecho de superficie, avales públicos y licencias específicas para Build-to-Rent.

No obstante, el crecimiento del alquiler institucionalizado no está exento de desafíos. La presión política sobre los precios del alquiler, la volatilidad regulatoria en algunas comunidades autónomas y la creciente demanda social de vivienda asequible suponen factores de riesgo que los inversores deben considerar. Sin embargo, en regiones como Madrid, Comunidad Valenciana o Andalucía, el marco jurídico sigue siendo favorable a la expansión del modelo.

La situación actual recuerda, en muchos aspectos, a la transición vivida por otros países europeos hace dos décadas. Alemania, Francia o los Países Bajos han visto cómo el alquiler institucionalizado se ha convertido en un segmento maduro del mercado residencial, con operadores especializados, vehículos cotizados (REITs) y regulación clara. España, aunque aún rezagada, avanza en esa dirección.

La despatrimonialización forzada de la juventud española no parece ser un fenómeno coyuntural, sino la expresión local de una tendencia global: menor acceso a la propiedad, mayor movilidad geográfica, y preferencia por el uso frente a la tenencia. En este nuevo paradigma, el inversor que entienda cómo diseñar, financiar y operar vivienda para la clase media joven, tendrá una posición privilegiada en el mercado residencial de la próxima década.

Suscríbete a nuestra lista de embajadores de forma gratuita y accede antes que nadie a proyectos seleccionados en el mercado inmobiliario.