El auge del alquiler flexible redefine el diseño de nuevos proyectos residenciales en ciudades medianas
27/05/2025 - ⏱️ 4 min
El auge de la movilidad laboral, el trabajo híbrido y los cambios en las preferencias habitacionales de las nuevas generaciones están impulsando una transformación profunda en el diseño de los proyectos residenciales en ciudades secundarias de España. El alquiler flexible, un modelo que permite contratos de corta o media duración con servicios añadidos y mayor adaptabilidad, se consolida como una nueva categoría de producto entre el alquiler tradicional y el alojamiento turístico.
Promotores y fondos especializados están redibujando su estrategia en ciudades como Valencia, Bilbao, Sevilla, Alicante o Málaga, donde la combinación de buena conectividad, costes inferiores a las capitales globales y atractivo cultural está atrayendo a una base creciente de usuarios flotantes: nómadas digitales, profesionales desplazados temporalmente, trabajadores híbridos y estudiantes de posgrado.
La consultora Knight Frank estima que el 17 % de las nuevas promociones residenciales en planeamiento en estas ciudades durante 2025 incorporan algún componente de vivienda flexible, ya sea a través de coliving, serviced apartments o unidades build-to-rent con servicios adicionales (limpieza, recepción, coworking). Este dato duplica la cuota registrada en 2022 y anticipa un cambio estructural en el modelo de producto residencial urbano.
El atractivo de este tipo de activos para el inversor institucional reside en su capacidad de generar yield más elevado que el alquiler convencional —con retornos entre el 6 % y el 7,5 %—, a cambio de mayor rotación y una gestión operativa más compleja. Fondos como Corestate Capital, Urban Campus y DoveVivo han cerrado operaciones en Madrid, Málaga y Valencia en los últimos seis meses, apuntando a una expansión del modelo fuera de los grandes hubs tradicionales.
“El alquiler flexible no es solo una tendencia millennial. Es una respuesta racional a una economía de servicios, con mayor movilidad y menor tolerancia al compromiso vitalicio. El producto inmobiliario debe adaptarse a esta nueva realidad si quiere mantener relevancia y rentabilidad”, apunta un informe de Savills publicado el 15 de mayo.
Desde el punto de vista de diseño, los nuevos proyectos están priorizando unidades de menor tamaño (entre 25 y 45 m²), espacios comunes de alta calidad, digitalización completa de la experiencia de usuario y ubicaciones muy bien conectadas con transporte público y servicios urbanos. La integración de plataformas digitales para gestión de accesos, pagos y mantenimiento se ha convertido en estándar en este segmento.
Además, el entorno regulatorio comienza a reconocer esta categoría intermedia. Ciudades como Valencia y Zaragoza han aprobado normativas que permiten usos mixtos con régimen de alquiler temporal regulado, sin caer en la inseguridad jurídica que históricamente ha penalizado al alojamiento turístico. Esta claridad normativa facilita el acceso del capital institucional, que exige marcos estables y previsibles para comprometerse a largo plazo.
La revalorización del alquiler flexible también responde a una lógica de diversificación. En un entorno macroeconómico marcado por la estabilización de tipos de interés y la búsqueda de rentabilidades reales positivas, estos activos permiten construir carteras más resilientes, capaces de absorber variaciones en la demanda o en la evolución del ciclo económico.
Aunque el modelo aún presenta retos —especialmente en la gestión operativa y en el escalado eficiente de marca y experiencia—, los inversores más avanzados lo consideran una pieza complementaria clave en sus estrategias de real estate residencial, junto al alquiler tradicional y la vivienda asequible.
La transición hacia este nuevo tipo de producto residencial no supone el fin del modelo clásico, pero sí una sofisticación de la oferta inmobiliaria urbana. En un mercado donde la demanda ya no es homogénea, el activo que mejor se adapta es también el que más valor genera.
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