Aena abre la puerta al capital privado en Barajas y El Prat: hoteles y real estate logístico en el nuevo eje de rentabilidad aeroportuaria

Aena, el gestor aeroportuario español con mayor volumen de pasajeros en Europa, ha lanzado un proceso para incorporar socios estratégicos en el desarrollo y explotación de infraestructuras inmobiliarias anexas a sus principales aeropuertos: Madrid-Barajas y Barcelona-El Prat. Según publicó esta semana Cinco Días, entre los grupos interesados figuran grandes firmas internacionales como Blackstone, Apollo, Hilton y Marriott, todos ellos con experiencia en operaciones complejas de real estate corporativo y hotelero.

El movimiento marca un giro en la estrategia de Aena, que busca diversificar sus fuentes de ingresos más allá de las tasas aeroportuarias tradicionales. La compañía ha identificado más de 300 hectáreas disponibles en el entorno de sus dos principales hubs, con potencial para albergar desde complejos hoteleros hasta centros logísticos, parques empresariales y oficinas vinculadas a servicios aeroportuarios.

La apuesta se produce en un momento de consolidación para el sector aeroportuario europeo, tras el colapso provocado por la pandemia y la posterior recuperación del tráfico aéreo, que ya ha superado los niveles de 2019 en varios destinos. Pero también refleja una tendencia más profunda: el real estate vinculado a infraestructuras críticas está emergiendo como una clase de activo institucional con perfil defensivo, alto rendimiento y fuerte resiliencia operativa.

El nuevo perfil del aeropuerto: hub de transporte y nodo inmobiliario

La estrategia de Aena no es un caso aislado. Aeropuertos como Heathrow (Londres), Schiphol (Ámsterdam) o Charles de Gaulle (París) ya han desarrollado grandes parques logísticos y hoteleros en sus inmediaciones, integrando transporte aéreo, logística, turismo y oficinas en un mismo ecosistema. Lo que hasta hace poco eran zonas residuales se han convertido en polos de actividad económica con alta rotación y elevada rentabilidad.

En el caso español, Aena estima que los desarrollos proyectados podrían atraer inversiones superiores a los 2.000 millones de euros en la próxima década, tanto en equity como en financiación estructurada. Los proyectos más avanzados incluyen un hotel de 4 estrellas con más de 500 habitaciones junto a la T4 de Barajas, varios centros de cross‑docking para logística de última milla, y un parque empresarial vinculado a empresas de tecnología y aeronáutica.

Estos activos ofrecen yields atractivos (entre el 6 % y el 8 % anual) y contratos de larga duración, lo que ha despertado el interés de fondos institucionales con vocación core-plus y exposure a infraestructuras. La combinación de rentabilidad, ocupación estable y resiliencia al ciclo convierte a este tipo de real estate en una categoría especialmente apreciada en momentos de incertidumbre macroeconómica.

Europa observa con atención: el real estate aeroportuario se institucionaliza

La evolución del modelo aeroportuario europeo hacia una estructura multiproducto representa una de las transformaciones más relevantes del real estate logístico y terciario en la región. La combinación de activos operativos con flujos previsibles y terrenos infrautilizados con vocación urbanística genera una dualidad que pocas categorías ofrecen: seguridad más upside.

En Alemania, Fraport ha desarrollado parques logísticos adyacentes a Frankfurt con la participación de fondos soberanos del Golfo. En Francia, el grupo Vinci ha integrado sus operaciones aeroportuarias con promociones de oficinas y data centers en Toulouse y Lyon. En los países nórdicos, aeropuertos como Copenhague o Helsinki han apostado por centros de innovación y parques tecnológicos conectados a los terminales.

España, sin embargo, ha estado rezagada en esta transición. La operación lanzada por Aena busca corregir esa inercia, posicionando a Madrid y Barcelona como hubs de negocio y transporte, no solo como puntos de entrada o salida de pasajeros.

“El valor inmobiliario del entorno aeroportuario estaba infraexplotado. Ahora, con la recuperación del tráfico aéreo y la consolidación de nuevos modelos de movilidad y logística, se convierte en un activo estratégico”, apunta un directivo de un fondo paneuropeo con oficinas en París y Luxemburgo.

Riesgos y condiciones: lo que miran los inversores

Pese al atractivo potencial, los inversores también miran con cautela los riesgos asociados. El primero: la dependencia política y la regulación sectorial. Aena es una sociedad cotizada pero con mayoría estatal, lo que introduce una capa de intervención que puede ralentizar procesos o introducir cambios estratégicos inesperados.

El segundo: la sensibilidad al ciclo turístico y al tráfico aéreo, especialmente en contextos de tensiones geopolíticas, presión ambiental o cambios en la fiscalidad del transporte. Aunque los activos inmobiliarios proyectados están pensados como independientes del tráfico diario de pasajeros, su entorno sigue condicionado por las políticas aeroportuarias y medioambientales.

El tercero: los plazos. Los proyectos inmobiliarios vinculados a suelo público en España pueden enfrentar tiempos de desarrollo superiores a los 5 o 6 años, especialmente si requieren recalificaciones o concursos urbanísticos. Esto exige un perfil inversor paciente y una estructura jurídica sólida.

Perspectiva: hacia un modelo mixto público‑privado

La operación lanzada por Aena podría convertirse en un precedente para otras infraestructuras públicas europeas que buscan movilizar capital privado sin perder el control estratégico. Los modelos de coinversión, concesión parcial o forward funding podrían ser replicados en otros aeropuertos, puertos o estaciones logísticas.

Desde el punto de vista del sector inmobiliario, se trata de una oportunidad para acceder a terrenos prime con barreras de entrada elevadas, diversificar carteras y construir activos de nueva generación con fuerte anclaje operativo. Para los gestores públicos, es una vía de generar ingresos estables, maximizar el valor del patrimonio y atraer proyectos de alto impacto económico sin recurrir a deuda pública.

La frontera entre infraestructura y real estate se difumina. Y en esa intersección, Europa encuentra una nueva clase de activos con potencial estructural.